Wohnungseigentümer sind verpflichtet, Beiträge in die Instandhaltungsrücklage an den Verwalter zu zahlen. Diese Zahlungen stellen jedoch noch keine abzugsfähigen Werbungskosten dar. Erst im Zeitpunkt der Verausgabung für Erhaltungsmaßnahmen sind die dann entstandenen Aufwendungen Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Die hat der BFH bereits im Jahr 1988 entschieden (BFH-Urteil v. 26.1.1988, IX R 119/83).
Durch das Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften vom 16.10.2020 (BGBl. 2020 I S. 2178) wurde das WEG mit Wirkung zum 1.12.2020 geändert. Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wurde nach § 9a WEG nun die volle Rechtsfähigkeit verliehen. Das bisherige Sondervermögen der "Instandhaltungsrückstellung" heißt nun "Erhaltungsrücklage".
Es stellte sich die Frage, ob dies etwas an der bisherigen Auffassung zum Werbungskostenabzug ändern könne. Das Vermögen der Erhaltungsrücklage steht im Eigentum der "Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" als Rechtsträger und stellt nicht mehr Bruchteils- oder Gesamthandsvermögen des einzelnen Wohnungseigentümers dar. Damit verlassen Zahlungen in die Erhaltungsrücklage das Vermögen des Wohnungseigentümers zu diesem Zeitpunkt bereits endgültig. Führt dies bereits zu einem Werbungskostenabzug?
Die Finanzverwaltung bleibt bei ihrer bisherigen Auffassung, da der einzelne Wohnungseigentümer am Vermögen der Gemeinschaft beteiligt ist (OFD Frankfurt v. 09.11.2022).
Auch das FG Nürnberg verneint den Sofortabzug (Urteil v. 2.3.2024, 1 K 866/23), bezieht sich dabei jedoch noch auf die alte Rechtsprechung des BFH. Die Frage, zu welchem Zeitpunkt die zur Instandhaltungsrücklage geleisteten Beiträge als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden können, ist unabhängig davon zu beurteilen, wie die Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümer zur Eigentümergemeinschaft zivilrechtlich einzustufen sind. Dies folge schon daraus, dass erst im Zeitpunkt der Verausgabung von Rücklagebeträgen beurteilt werden könne, ob diese für Erhaltungsaufwendungen verwendet worden sind und mithin zu sofort abziehbaren Werbungskosten führen oder ob diese als Herstellungskosten nachträgliche Herstellungskosten zu beurteilen sind.
Das FG Nürnberg hat jedoch die Revision beim BFH zugelassen, die dort unter dem Aktenzeichen IX R19/24 anhängig ist. Betroffene Wohnungseigentümer können Einsprüche unter Angabe des Aktenzeichens entsprechend ruhen lassen.
Fundstelle
§ 11 EStG, Urteil FG Nürnberg, 02.03.2024, 1 K 866/23, Rev. beim BFH anhängig IX R 19/24