Die Klägerin Annette vermietete im Streitjahr ein Haus mit zwei Wohnungen zu Wohnzwecken. Der von Annette beispielhaft vorgelegte Mietvertrag über eine Wohnung sah vor, dass sich die Miete aus der Grundmiete, den "kalten" Betriebskosten sowie den Heizungsbetriebskosten (Heizung und Warmwasser) zusammensetzte. Für die anfallenden Betriebs- und Heizkosten waren Vorauszahlungen zu leisten. Über die Vorauszahlungen musste nach dem Mietvertrag jährlich abgerechnet werden. Für die Heizungsbetriebskosten einschließlich Warmwasserversorgung verwies der Mietvertrag auf §§ 7 und 8 der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Verordnung über Heizkostenabrechnung -- HeizkostenV --) sowie auf § 315 BGB.
Im September 2016 ließ Annette als Ersatz für die bisherige Anlage eine neue Kesselanlage und Heizung sowie einen neuen Warmwasserspeicher (Heizungsanlage) für die vermieteten Wohnungen installieren. Die Mieter erhielten die Möglichkeit, die individuellen Heizungs- und Wassertemperaturen zu regulieren und bei Beschwerden den Hersteller der Heizungsanlage direkt zu kontaktieren. Für jeden Mieter gab es Einzelzähler, welche die individuellen Wärmemengen erfassten. Die Rechnung für die Heizungsanlage vom Oktober 2016 bezahlte Annette im November 2016.
Daraufhin verzichtete Annette gegenüber dem Finanzamt im November 2016 auf die Kleinunternehmerregelung und macht die Vorsteuer aus der Rechnung für die Heizungsanlage geltend. Als Umsätze erklärte Annette die Wärme- und Warmwasserlieferungen in Höhe der entsprechenden Vorauszahlungen mit 19 % Umsatzsteuer. Es kam zu einer Umsatzsteuersonderprüfung. Das Finanzamt war der Auffassung, dass die Wärme- und Warmwasserlieferungen an die Mieter typische Nebenleistungen zur steuerfreien Wohnungsvermietung seien. Ein Vorsteuerabzug scheidet entsprechend aus.
Nachdem das Finanzgericht zwischenzeitlich von steuerpflichtigen Wärme- und Warmwasserlieferungen an die Mieter ausging, erteilte der BFH diesem Vorgehen jetzt eine Abfuhr. Schuldet der Vermieter von Wohnraum zum vertragsgemäßen Gebrauch auch die Versorgung mit Wärme und warmem Wasser, stehen Kosten des Vermieters für eine neue Heizungsanlage jedenfalls dann im direkten und unmittelbaren Zusammenhang zur steuerfreien Vermietung, wenn es sich dabei nicht um Betriebskosten handelt, die der Mieter gesondert zu tragen hat.
Der Vorsteuerabzug aus dem Erwerb und der Installation der Heizungsanlage konnte nicht geltend gemacht werden.
Fazit
Umfasst die Wohnraumüberlassung (langfristige Vermietung zu Wohnzwecken) auch die Versorgung mit Wärme und Warmwasser, ist ein Vorsteuerabzug für den Erwerb und die Installation einer Heizungsanlage grundsätzlich nicht möglich.
Fundstelle
BFH, Urteil vom 07.12.2023 – V R 15/21