Wird ein Immobiliendarlehen vor Ablauf der Zinsbindung außerplanmäßig zurückgezahlt, z. B. weil die besicherte Immobilie veräußert wurde oder der Kreditnehmer aus anderen Gründen zu Geld gekommen ist, verlangt die Bank regelmäßig eine Vorfälligkeitsentschädigung als Schadensersatz, insbesondere wenn der seinerzeit vertraglich vereinbarte Zinssatz über dem aktuellen Satz für ein Neugeschäft liegt.
Ist die Vorfälligkeitsentschädigung im Zusammenhang mit der Veräußerung des vermieteten Objekts zu zahlen, handelt es sich dabei nach ständiger BFH-Rechtsprechung nicht um Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. weil der wirtschaftliche Zusammenhang mit einer bisherigen Vermietungstätigkeit von einem neuen, durch die Veräußerung ausgelösten Veranlassungszusammenhang überlagert bzw. ersetzt wird (BFH, Urteil vom 11.2.2014 – IX R 42/13, BStBl II 2015, 633). Das gilt auch, wenn der Steuerpflichtige mit dem Kredit Aufwendungen finanziert hatte, die während der Vermietungstätigkeit als sofort abziehbare Werbungskosten zu beurteilen waren, wie z.B. höhere Erhaltungsaufwendungen (BFH, Urteil vom 23.9.2003 – IX R 20/02, BStBl II 2004, 57).
Nach Ansicht eines beklagten Finanzamts bestehe ein wirtschaftlicher Zusammenhang der gezahlten Vorfälligkeitsentschädigung und etwaiger Bearbeitungsgebühren mit steuerbaren Einkünften aber auch dann nicht, wenn die Entschädigung zu zahlen ist, weil ein weiteres Objekt, das als zusätzliche Sicherheit für ein Darlehen zur Finanzierung eines vermieteten Objekts diente, veräußert wird und die Bank nicht bereit ist, den Wegfall des Sicherungsobjektes hinzunehmen.
Zwar beruhe die Zahlung auf dem mit Blick auf die Finanzierung der vermieteten Immobilie aufgenommenen Darlehen. Das nach dem Großen Senat des BFH maßgebliche auslösende Moment für den Anfall der Vorfälligkeitsentschädigung sei jedoch nicht der seinerzeitige Abschluss der Darlehensverträge, sondern deren vorzeitige Ablösung, was durch den Entschluss zum Verkauf des Sicherungsobjektes veranlasst sei. Daher stehe die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Veräußerung des Sicherungsobjekts und nicht mit der Vermietung.
Dem widersprach das Niedersächsische Finanzgericht (Niedersächsisches FG, Urteil vom 30.10.2024 – 3 K 145/23). Zu Unrecht habe das Finanzamt die gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung und Bearbeitungsgebühren nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt.
Zu den nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG abziehbaren Schuldzinsen zählen auch Vorfälligkeitsentschädigungen als Nutzungsentgelt für das auf die verkürzte Laufzeit in Anspruch genommene Fremdkapital (vgl. BFH-Urteil vom 11.2.2014 IX R 42/13, BStBl II 2015, 633 m.w.N.), wenn sie im wirtschaftlichen Zusammenhang mit einer Einkunftsart stehen, d.h. durch die Erzielung steuerbarer Einnahmen veranlasst sind (BFH-Urteile vom 14.1.2004, IX R 34/01, BFH/NV 2004, 1091 und vom 6.12.2005, VIII R 34/04, BStBl II 2006, 265).
Wird ein zur Finanzierung eines vermieteten Grundstücks aufgenommenes Darlehen unter Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung getilgt, das Grundstück jedoch weiterhin zur Vermietung genutzt, ist die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Durch die vorzeitige Ablösung der Darlehen hat sich an der Veranlassung der Darlehen und der durch sie verursachten Kosten nichts geändert.
Zwar sei die Vorfälligkeitsentschädigung durch den Wunsch der Kläger auf Ablösung der beiden Darlehen ausgelöst worden und dieser Wunsch entstand wiederum aus dem Vorhaben, das als Sicherheit für die Darlehen dienende Objekt veräußern zu wollen. Allerdings stand das Darlehen niemals in einem Veranlassungszusammenhang mit dem verkauften Objekt.
Fazit:
Vorfälligkeitsentschädigungen und Bearbeitungsgebühren sind als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung abziehbar, wenn das Grundstück weiterhin zur Vermietung genutzt wird.