Der Gewinn aus der Veräußerung eines Grundstücks unterliegt als privates Veräußerungsgeschäft grundsätzlich der Versteuerung, wenn das Grundstück innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung wieder veräußert wird. Davon ausgenommen sind Gebäude, die ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (1. Alternative) oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken (2. Alternative) genutzt wurden, § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG.
Sachverhalt
Die Kläger sind verheiratet. Mit Kaufvertrag vom 12.04. 2011 erwarben sie ein Reihenhaus. In den Jahre 2012 bis 2017 vermieteten sie zwei Zimmer im Dachgeschoss tageweise (konkret zwischen 12 und 25 Tagen pro Jahr) an Messegäste und erzielten daraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Mit notariellem Vertrag vom 16.11.2017 veräußerten die Kläger die Immobilie.
Das Finanzamt unterwarf den Veräußerungsgewinn teilweise der Besteuerung. Dabei unterstellte es, dass das Dachgeschoss - zwei Zimmer zur Alleinbenutzung sowie Flur und Bad zur Mitbenutzung - zeitweise vermietet worden sei.
Entscheidung
Der BFH folgte dem Grund nach der Auffassung des Finanzamts. Nach Ansicht des BFH setzt die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken in beiden Alternativen voraus, dass die Immobilie zum Bewohnen geeignet ist und vom Steuerpflichtigen auch bewohnt wird.
Ein Gebäude wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn es der Steuerpflichtige nur zeitweilig bewohnt, sofern es ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht.
Nutzung zu eigenen Wohnzwecken
Nach diesen Grundsätzen schließt die vorübergehende Vermietung einzelner Zimmer einer Wohnung die „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ aus, soweit der Mieter die vermieteten Räume unter Ausschluss des Vermieters nutzt. Eine räumliche oder zeitliche Bagatellgrenze für eine unschädliche Vermietung an Dritte ist dem Gesetz nicht zu entnehmen.
Danach haben die Kläger die zwei Räume im Dachgeschoss nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Das Kriterium der Ausschließlichkeit bezieht sich auf die zeitlich durchgängige Nutzung dieser Räume.
Der Maßstab für die Ermittlung des anteiligen steuerbaren Veräußerungsgewinns ist das Verhältnis der Wohnflächen zueinander.
Gut zu wissen
Unschädlich ist hingegen die Überlassung von Bad und Flur zur Mitbenutzung durch die Mieter. Denn die Mitbenutzung schließt die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nicht aus.
Fundstelle
BFH-Urteil vom 19.07.2022 – IX R 20/21