Wohnungseigentümer sind nach § 19 Abs. 2 Nr. 4, § 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 des WEG zur Bildung einer so genannten Erhaltungs- /Instandhaltungsrücklage verpflichtet. Dabei ist die Erhaltungsrücklage gemeinschaftliches Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Wohnungseigentümer zahlt entsprechend dem Wirtschaftsplan Vorschüsse auf das Wohngeld bzw. Hausgeld.
Die Zuführung zur Erhaltungs-/Instandhaltungsrücklage führt trotz Verlust der Verfügungsmacht über die eingezahlten Beiträge nicht zu Werbungskosten. Im Zeitpunkt der Verwendung der Erhaltungsrücklage durch den Verwalter, führen die Aufwendungen zu Werbungskosten oder unter bestimmten Umständen auch zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Sie benötigen hierfür vom Verwalter eine entsprechende Entwicklung der Erhaltungs-/Instandhaltungsrücklage für die Erstellung der Einkommensteuererklärung. Die bloßen Einzahlungen reichen entsprechend nicht aus.
Bei einem Verkauf der Eigentumswohnung, zahlt der Erwerber einen entsprechenden Betrag für die Instandhaltungsrücklage. Von diesem Wert darf keine Abschreibung vorgenommen werden. Handelt es sich um ein privates Veräußerungsgeschäft bei dem Verkäufer, ist der Anteil der auf die Instandhaltungsrücklage entfällt, entsprechend herauszurechnen.
Hinweis
Für Zwecke der Grunderwerbsteuer erfolgt keine Minderung der Bemessungsgrundlage (BFH-Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17).