Die Bewertung von Grundvermögen spielt im Steuerrecht eine große Rolle. Insbesondere bei Erbschaft- und Schenkungssteuerfällen ist die Bewertung von Grundstücken regelmäßig erforderlich, denn es bedarf einer entsprechenden Wertfeststellung für den Grundbesitz, um später die Erbschaft- oder Schenkungsteuer zu berechnen. Für die Bewertung der Grundstücke kommen verschiedene Bewertungsverfahren zum Einsatz.
Die Vorschriften zum Ertrags- und zum Sachwertverfahren wurden - anders, als die Vorschriften zum Vergleichswertverfahren - durch das Jahressteuergesetz 2022 geändert.
Sowohl das Ertrags- als auch das Sachwertverfahren können von der Verlängerung der Gesamtnutzungsdauer (gem. Anlage 22 zum BewG) von 70 Jahre auf 80 Jahre bei folgenden Grundstücksarten betroffen sein:
- Ein- und Zweifamilienhäuser,
- Mietwohngrundstücke,
- gemischt genutzte Grundstücke (nur "Wohnhäuser mit Mischnutzung"),
- Wohnungseigentum (Eigentumswohnungen).
Diese Erhöhung ist eine von mehreren Ursachen der höheren Grundbesitzwerte ab 2023. Ansonsten werden die Liegenschaftszinssätze gemäß Bewertungsgesetz (BewG) nach unten angepasst. Auch dies führt zu höheren Grundbesitzwerten (insbesondere, weil bei sinkendem Zinsanteil der Kapitalanteil steigt). Zudem werden verschiedene Parameter an die Vorgaben der aktuellen Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) vom 14.07.2021, die für Verkehrswertermittlungen ab 01.01.2022 maßgebend ist, angepasst (z. B. die Sachwertfaktoren gem. Anlage 25).
Wesentliche Neuerung im Ertragswertverfahren ist die Änderung bei der Ermittlung der (vom Rohertrag abzuziehenden) Bewirtschaftungs-kosten. Wesentliche Neuerung im Sachwertverfahren ist die Einführung eines Regionalfaktors, der die Ermittlung des Gebäudesachwerts betrifft und vom Gutachterausschuss zu ermitteln ist (und ansonsten gem. BewG standardmäßig mit 1,0 angesetzt wird).
Praxishinweis
Achten Sie unbedingt darauf, dass Ihr Programm aktuell ist und bereits die aktualisierten Berechnungen ermöglicht, da es hier zu entsprechenden Abweichungen zu den vorherigen Berechnungen kommen wird. Informieren Sie sich am besten auch, ob Ihr Softwareanbieter entsprechende Anlagen z. B. zur Berechnung der Bewirtschaftungskosten anbietet oder fragen Sie gezielt danach.
Wenn Sie noch weiter in das Thema einsteigen möchten, schauen Sie auch gerne in unser Video zum Thema: „Neue Grundbesitzbewertung ab 2023“ auf YouTube. Den Link finden Sie hier.