Zur Feststellung der Bebauungs- und Vermietungsabsicht

Einkommensteuer

Auf die Bebauungs- und Vermietungsabsicht kann nur anhand einer Gesamtwürdigung der objektiven Umstände des Einzelfalls geschlossen werden. Ein vorsichtiges Finanzierungsverhalten spricht nicht gegen eine Bebauungsabsicht. Die Bebauungsabsicht muss sich jedoch aus weiteren Umständen ergeben.

Der Bundesfinanzhof (BFH) stellt in einem aktuellen Urteil klar, dass sich bei vorsichtigem Finanzierungsverhalten die Bebauungsabsicht aus weiteren Umständen ergeben muss. Dabei kann die spätere Mittelverwendung rückwirkend berücksichtigt werden. Es müssen ferner eindeutige Maßnahmen vorliegen, um das Grundstück in Vermietungsabsicht zu bebauen.

Im Juni 2003 erwarb der Kläger ein unbebautes Grundstück. Die ehemaligen Gebäude wurden abgerissen. Der kontaminierte Boden wurde entfernt. Nach dem Kaufvertrag beabsichtigte der Kläger die Errichtung eines Verwaltungsgebäudes innerhalb von 2,5 Jahren. Den Kaufpreis finanzierte er durch ein Annuitätendarlehen mit festem Zinssatz und einer Laufzeit von 10 Jahren. Mit Ablauf der Zinsbindungsfrist hatte er das Darlehen vollständig an die Bank zurückgezahlt. Bis zum Februar 2013 sammelte er daneben ein Sparguthaben von 300.000 EUR an.

Im Jahr 2005 ließ der Kläger von einem Architekten einen Konzeptvorschlag für die Errichtung eines Büro- und Geschäftshauses erstellen. Es blieb jedoch bei dem Vorschlag. Später beauftragte der Kläger ein anderes Architekturbüro mit einer Entwurfs- und Genehmigungsplanung. Im Jahr 2008 ließ er, wie im Kaufvertrag vereinbart, eine Grenzmauer für ca. 37.000 EUR errichten. Erst im Juli 2012 beantragte er eine Genehmigung zur Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses, einer Gewerbeeinheit sowie zwölf Stellplätzen, die im Dezember 2012 erteilt wurde. Die Erdarbeiten begannen im Februar 2013. Seit Mitte 2014 ist das Gebäude fertiggestellt und teilweise vermietet.

Der Kläger machte in seiner Einkommensteuererklärung die grundstücksbezogenen Aufwendungen als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt versagte den Werbungskostenabzug und war der Auffassung, die Bebauungsabsicht sei aufgrund der sehr langen Vorbereitungsphase von mehr als 10 Jahren nicht erkennbar. Aufgrund des vorsichtigen Finanzierungsverhaltens ist die Bebauungs- und Vermietungsabsicht des Klägers im Jahr 2005 und in den folgenden Jahren noch nicht hinreichend konkretisiert. Dies war erst im Jahr 2012 der Fall.

Das Finanzgericht (FG) wies die Klage ab. Auf die Revision des Klägers hob der BFH das Urteil auf und wies die Klage zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das FG zurück.

Der BFH führt hierzu aus, dass Aufwendungen für ein unbebautes Grundstück grundsätzlich als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen sind, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang mit einer (beabsichtigten) Bebauung und anschließender Vermietung des Gebäudes besteht. Die Bebauungs- und Vermietungsabsicht kann nicht unterstellt werden, sondern muss aus weiteren Umständen erkennbar und in ein konkretes Stadium getreten sein. Erforderlich ist eine Gesamtwürdigung der objektiven Umstände des Einzelfalls. Es kann in Zweifelsfällen auch das spätere Verhalten des Steuerpflichtigen miteinbezogen werden. Die 2012 bis 2014 tatsächlich durchgeführte Bebauung unter den gegebenen Umständen wirkt als Indiz zurück und die Behauptung der Bebauungsabsicht erscheint rückblickend als wahr. Zu würdigen ist hier auch, dass das Grundstück bebaubar war und dass sich der Kläger zur Bebauung im Kaufvertrag verpflichtet hatte, dass er erst mit der Bebauung beginnen wollte, wenn er das Grundstück bezahlt hat und er ausreichend Eigenmittel für die Baufinanzierung angespart hat. Ebenfalls zu berücksichtigen ist, dass der Kläger diese Ziele innerhalb von knapp 10 Jahren tatsächlich erreicht hat.

Fundstelle
BFH-Urteil vom 01.12.2015 IX R 9/15, veröffentlicht am 23.03.2016

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