Wohnung stinkt - Vermieter darf gucken

Grundsätzlich hat der Vermieter kein Recht auf Besuche oder gar Routinekontrollen in der Wohnung. Etwas anderes gilt jedoch, wenn

1. der begründete Verdacht besteht, dass der Mietsache ein Schaden droht, oder

2. alle 5 Jahre die Notwendigkeit von Erneuerungsarbeiten überprüft werden sollen.

Aus einer vermieteten Wohnung drang über 2 Wochen hinweg ein so übler Gestank in den Hausflur, dass die Hausverwaltung die Eigentümerin informierte. Sie forderte den Mieter auf, ihr einen Besichtigungstermin zu ermöglichen. Es lag die Vermutung nahe, dass der Geruch von Schimmel, Fäulnis oder Verwesung herrührte und eine Ursachenerforschung geboten war, um Schäden zu vermeiden. Der Mieter verweigerte der Vermieterin jedoch jegliche Besichtigung. Die Vermieterin klagte. Nun das Urteil:

Dauert der Geruch 2 Wochen an, lässt er eine negative Beeinträchtigung für die Sachsubstanz befürchten. Nach einer Vorankündigung von 5 Werktagen ist der Mieter verpflichtet, die Besichtigung durch den Vermieter zu dulden. Daran ändert sich auch nichts, wenn der Geruch inzwischen nicht mehr besteht.

Liegen keine dringenden Anhaltspunkte für einen Schaden vor, muss der Mieter grundsätzlich nur alle 5 Jahre eine Besichtigung dulden, weil nach diesem Zeitraum es regelmäßig nötig ist, die Notwendigkeit von Erneuerungs- und Erhaltungsmaßnahmen zu überprüfen. Nur damit ist eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Wohnung möglich, um Sachschäden zu vermeiden. Der Vermieter muss nicht darauf vertrauen, dass der Mieter ihm Mängel meldet.

Fundstelle
Amtsgericht München, Urteil vom 10.12.2015 461 C 19626/15

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