VGA bei Vermietung eines Einfamilienhauses an den Gesellschafter

Körperschaftsteuer

Die Vermietung eines Einfamilienhauses an den Gesellschafter eine KapG zu einer ortsüblichen Miete führt zur verdeckten Gewinnausschüttung (vGA), wenn diese niedriger ist als die Selbstkosten zzgl. eines angemessenen Gewinnaufschlags.

In zwei Entscheidungen hat der BFH zur nicht kostendeckenden Vermietung eines Einfamilienhauses an den Gesellschafter-Geschäftsführer Stellung genommen. Danach liegt eine vGA vor, wenn die vereinbarte ortsübliche Miete unter der Kostenmiete liegt.

Im Urteilsfall hatte die GmbH ein Einfamilienhaus erworben und anschließend an den Gesellschafter-Geschäftsführer vermietet. Es wurde ein monatlicher ortsüblicher Mietzins von 900 EUR vereinbart. Als Betriebsausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung wurden Instandhaltungsaufwendungen von 13.775 EUR und AfA auf das Gebäude von 3.600 EUR berücksichtigt.

Das Finanzamt und dem folgend der BFH berücksichtigte eine vGA, weil mit dem Mietzins die Selbstkosten und ein angemessener Gewinnaufschlag nicht erreicht wurden.

Für die Berechnung der vGA ist von der Kostenmiete auszugehen. Grundlage der Berechnung der Kostenmiete ist die Zweite Berechnungsverordnung. Steuerliche Vorteile durch Sonder-AfA bleiben unberücksichtigt. Es ist die reguläre AfA nach § 7 EStG zu berücksichtigen. Einzubeziehen ist auch eine Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals (Im Urteilsfall 4,5 %). Zusätzlich ist ein angemessener Gewinnaufschlag zu berücksichtigen. 

Der BFH hat einen Gewinnaufschlag von 5 % als angemessen erachtet.

Die Grundsätze für die Einkünfteermittlung aus Vermietung und Verpachtung gelten im Zusammenhang mit der Prüfung einer vGA nicht. Insbesondere ist eine Prognoserechnung über 30 Jahre nicht geeignet, die Annahme einer vGA abzuwenden.  

Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um ein besonders aufwändig ausgestattetes Einfamilienhaus handelt oder nicht. Unerheblich ist auch, ob dem Gesellschafter das Grundstück vollständig oder nur teilweise überlassen wird und ob die eigenbetriebliche Nutzung überwiegt.

Der Vorteil des Gesellschafters soll darin liegen, dass er bei Ankauf des an ihn vermieteten Einfamilienhauses die Aufwendungen selbst zu tragen gehabt hätte.

In aktuellen Fällen müsste auf jeden Fall die nachhaltige signifikante Verringerung des Zinsniveaus berücksichtigt werden. 

Fundstelle
BFH Urteil vom 27.07.2016 I R 12/15 und I R 8/15 

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