Vermietungsobjekt als regelmäßige Tätigkeitsstätte: Weniger ist mehr!

Einkommensteuer

Mit Urteil vom 01.12.2015 hat der BFH die Entscheidung des FG Berlin-Brandenburg vom 11.02.2015 zur Rechtslage 2013 bestätigt:

  1. Ein Vermietungsobjekt ist eine regelmäßige Tätigkeitsstätte i.S.d. § 9 EStG, wenn sich dort der qualitative und quantitative Mittelpunkt der auf dieses Objekt bezogenen Vermietungstätigkeit befindet.
  2. Handelt es sich bei einer Immobilie um eine regelmäßige Tätigkeitsstätte, dann sind die Fahrten des Vermieters dorthin nur nach der Entfernungspauschale gem. § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 EStG abzugsfähig.
  3. Pro Vermietungsobjekt ist nur eine regelmäßige Tätigkeitsstätte möglich. Bei mehreren Objekten sind im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung jedoch auch mehrere regelmäßige Tätigkeitsstätten möglich.

Im entschiedenen Fall fuhr ein Vermieter 165 bzw. 215-mal zu den beiden von ihm vermieteten Objekten, um dort regelmäßige Arbeiten wie z.B. Streuen, Fegen, Wässern oder Pflanzen durchzuführen.

Das FG und der BFH bestätigten die Ansicht des Finanzamtes, dass es sich bei den vermieteten Objekten jeweils um eine regelmäßige Tätigkeitsstätte handele und dass die Fahrtkosten nur im Rahmen der Entfernungspauschale berücksichtigt werden können.

Ob es sich bei einem Vermietungsobjekt um eine regelmäßige Tätigkeitsstätte handelt, ist nach den Gesamtumständen des Einzelfalls zu beurteilen. Gelegentliche Fahrten, z.B. zu Kontrollzwecken oder zum Ablesen von Zählerständen, sind unschädlich und führen nicht zum Vorliegen einer regelmäßigen Tätigkeitsstätte. Etwas anderes gilt jedoch bei nahezu arbeitstäglichen Fahrten, um am Vermietungsobjekt eine nachhaltige und dauerhafte Tätigkeit auszuüben. Unerheblich ist dann auch, dass weitere Arbeiten, wie z.B. die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen, in der Wohnung des Steuerpflichtigen ausgeführt werden.

Die Entscheidung des BFH betraf noch die alte Rechtslage vor der Reform des steuerlichen Reisekostenrechts. Sie ist aber auf die seit dem 01.01.2014 geltende Rechtslage übertragbar.

Zusammenfassung
Jedes einzelne Vermietungsobjekt kann eine regelmäßige Tätigkeitsstätte des Vermieters darstellen. Für den Vermieter ist dies äußerst ungünstig, da die Fahrten zum Objekt dann nur mit der Entfernungspauschale berücksichtigt werden können. Besonders häufige Fahrten zum Vermietungsobjekt sprechen dafür, dass es sich dabei um eine regelmäßige Tätigkeitsstätte handelt. Insofern gilt also: Weniger ist mehr!

Fundstelle
BFH-Urteil vom 01.12.2015 IX R 18/15, FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11.02.2015 7 K 7084/13

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