Umsatzsteuerliche Behandlung der Vermietung von Ferienwohnungen bei „Dienstleistungskommission“

Umsatzsteuer

Die kurzfristige Vermietung von Ferienwohnungen (Dauer bis zu 6 Monaten) ist gem. § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG von der allgemein bei Grundstücksvermietung geltenden Steuerbefreiung ausgenommen.

Die kurzfristige Vermietung von Ferienwohnungen (Dauer bis zu 6 Monaten) ist gem. § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG von der allgemein bei Grundstücksvermietung geltenden Steuerbefreiung ausgenommen. Seit dem 01.01.2010 gilt aber gem. § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG der ermäßigte Steuersatz von 7 %.

Dieser ist jedoch nur der bei der (Fremd-)Vermietung der Ferienwohnung, nicht jedoch bei der Selbstnutzung, d.h. der Wertabgabenbesteuerung gem. § 3 Abs. 9a Nr. 1 UStG, anzuwenden.

BMF-Schreiben vom 03.04.2012
Sofern die Vermietung durch den Vermieter selbst erfolgt, ergibt sich keine geänderte Beurteilung. Anders liegt dies jedoch, wenn der Vermieter eine Mittelperson eingeschaltet hat, die die Vermietung (im Außenverhältnis zu den Mietern) im eigenen Namen, jedoch (im Innenverhältnis zum Eigentümer als Auftraggeber für dessen, somit) für fremde Rechnung ausführt. Dann handelt es sich um einen Fall der Dienstleistungskommission gem. § 3 Abs. 11 UStG (in Form der Leistungsverkaufskommission).

Bisherige Beurteilung durch die Finanzverwaltung
Bei der Dienstleistungskommission wird durch § 3 Abs. 11 UStG eine Leistungskette fingiert, dabei wird der Inhalt der Leistung des Eigentümers an die Mittelsperson übertragen auf die Leistung der Mittelsperson an den Mieter: In beiden Fällen wird daher eine sonstige Leistung „Vermietung einer Ferienwohnung“ angenommen und umsatzsteuerlich beurteilt. Sofern die Ferienwohnung im Inland belegen war, waren jeweils gem. § 3a Abs. 3 Nr. 1 UStG im Inland ausgeführte steuerpflichtige Leistungen anzunehmen, die dem ermäßigten Steuersatz unterlagen. Die Mittelsperson war aus dem Bezug der Vermietungsleistung vom Eigentümer zum Vorsteuerabzug berechtigt.

Die zivilrechtlich gegebene Geschäftsbesorgungsleistung der Mittelsperson an den Eigentümer wird durch die Fiktion der Leistungskette überlagert und ist umsatzsteuerlich (nach wie vor) nicht existent.

Änderung durch das o.g. BMF-Schreiben
Mit Schreiben vom 03.04.2012 übernimmt das BMF die Grundsätze zweier BFH-Urteile aus den Jahren 1999 und 2006 (!). Danach sind die Grundsätze der Dienstleistungskommission gem. § 3 Abs. 11 UStG anzuwenden, führen aber darüber hinaus (entgegen der bisherigen Auffassung der Finanzverwaltung gem. Abschn. 3.15 Abs. 7 UStAE i.d.F. bis zum 02.04.2012) bei einer Vermietung der Ferienwohnung an nichtunternehmerische Mieter (Regelfall bei „privaten“ Urlaubern) zur Anwendung der Grundsätze der Besteuerung von Reiseleistungen gem. § 25 UStG.

Auswirkungen ergeben sich lediglich auf die Beurteilung der Leistungen der Mittelsperson an die Mieter: Die Leistung gilt nunmehr gem. § 3a Abs. 1 UStG als am Unternehmensort der Mittelsperson ausgeführt, unabhängig davon, wo das Grundstück belegen ist. Sofern der Unternehmensort im Inland liegt, sind die Umsätze der Mittelsperson steuerbar und steuerpflichtig. Die Bemessungsgrundlage ist gem. § 25 Abs. 3 UStG aus der „Marge“ zwischen Aufwand (einschl. Umsatzsteuer) der Mieter für die Ferienwohnung und dem Aufwand (einschl. Umsatzsteuer) der Mittelsperson für die „Reisevorleistung“ (Leistung des Eigentümers) zu ermitteln. Aus dem Differenzbetrag ist die Umsatzsteuer herauszurechnen. Der Steuersatz beträgt nach Abschnitt 12.16 Abs. 9 UStAE 19%.

Beispiel
Eigentümer E besitzt eine Ferienwohnung auf Sylt. Er beauftragt den M aus Westerland, diese im eigenen Namen, jedoch für Rechnung des M an wechselnde Gäste G zu vermieten. G zahlt für die Überlassung der Ferienwohnung 2.000 EUR. Nach Abzug der vereinbarten Provision führt M 1.800 EUR an E ab.

Beurteilung E
Die Bemessungsgrundlage des steuerpflichtigen Umsatzes beträgt 1.800 EUR x 100/107 = 1.682,25 EUR, die Umsatzsteuer gem. § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG 1.682,25 EUR x 7 % = 117,75 EUR.

Beurteilung M
Die Bemessungsgrundlage gem. § 25 Abs. 3 UStG beträgt 2.000 EUR ./. 1.800 EUR = 200 EUR, abzgl. der (eigenen) Umsatzsteuer: 200 EUR x 100/119 = 168,07 EUR, die Umsatzsteuer damit 168,07 EUR x 19 % = 31,93 EUR.

Gem. § 25 Abs. 4 Satz 1 UStG ist M jedoch aus der von E empfangenen Vermietungsleistung nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt.

Beurteilung der geänderten Rechtslage
Für den Eigentümer selbst hat das BMF-Schreiben keine umsatzsteuerlichen Auswirkungen. Für die Mittelspersonen ergeben sich für eine im Inland belegene Ferienwohnung zwar systematische Veränderungen, die sich allerdings nicht in einer geänderten Belastung mit Umsatzsteuer niederschlagen, da der „entfallende“ Vorsteuerabzug betragsmäßig durch die „geminderte“ Bemessungsgrundlage kompensiert wird.

Wird durch eine im Inland ansässige Mittelsperson die Vermietung einer im übrigen Gemeinschaftsgebiet belegenen Ferienwohnung übernommen, führt § 25 Abs. 1 Satz 2 UStG i.V.m. § 3a Abs. 1 UStG zu einer Besteuerung im Inland, für die sich keine Steuerbefreiung ergibt. Bemessungsgrundlage ist die „Marge“. In diesem Fall war bisher eine Besteuerung am Belegenheitsort des Grundstücks gem. § 3a Abs. 3 Nr. 1 UStG, d.h. im Übrigen Gemeinschaftsgebiet, vorgenommen worden.

Die geänderten Grundsätze sind erst für Umsätze nach dem 31.12.2012 zwingend anzuwenden, bis dahin kann die bisherige Rechtslage berücksichtigt werden. Ab dem 01.01.2013 ist zu beachten, dass die Mittelsperson für die „Reiseleistung“ gem. § 14a Abs. 6 Satz 2 UStG keine Rechnung mit offenem Umsatzsteuer-Ausweis erteilen darf, andernfalls wird der ausgewiesene Betrag gem. § 14c Abs. 2 UStG (zusätzlich) geschuldet. 

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