Überschusserzielungsabsicht bei Gewerbeimmobilien

Einkommensteuer

Bei der Vermietung und Verpachtung von Gewerbeimmobilien ist die Überschusserzielungsabsicht stets im Einzelfall zu prüfen. Der Bundesfinanzhof betont, dass im Rahmen der dabei erforderlichen Prognoserechnung auch später eintretende Ereignisse oder Tatsachen einbezogen werden können.

Im vorliegenden Streitfall verpachtet der Kläger seit 1996 ein landwirtschaftliches Anwesen an seine Frau (Klägerin). Das Anwesen besteht u.a. aus landwirtschaftlichen Flächen, einer Reithalle und einer Werkstatt. Auf den gepachteten landwirtschaftlichen Flächen und Gebäuden betreibt die Klägerin eine Pensionspferdehaltung und eine Pferdezucht. In ihren Einkommensteuererklärungen 2003 und 2005 machten die Kläger aus der Verpachtung des Anwesens Werbungskostenüberschüsse geltend. Das Finanzamt (Beklagte) erkannte die Verluste aus der Verpachtung des landwirtschaftlichen Anwesens steuerlich nicht an und begründete dies mit dem Fehlen der erforderlichen Einkünfteerzielungsabsicht für die Verpachtung des landwirtschaftlichen Betriebs. Es führte weiter aus, dass es aufgrund des Verhältnisses von Pachteinnahmen und der entstehenden Kosten nicht dauerhaft möglich sei, aus der Verpachtung des Anwesens einen positiven Gesamtüberschuss zu erzielen.

Das Finanzgericht (FG) folgte der Auffassung des Finanzamts und begründete weiter, dass bei der Vermietung und Verpachtung von landwirtschaftlichen Flächen und Gebäuden die Regelvermutung für eine Überschusserzielungsabsicht nicht gelte. Wie bei der Vermietung von Gewerbeobjekten ist eine Einzelfallprüfung mit Hilfe einer Überschussprognose notwendig, die jedoch nur solche Umstände berücksichtigt, die bereits seit Beginn der Verpachtung vorgelegen haben.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hob das finanzgerichtliche Urteil auf. In den Entscheidungsgründen führt er aus, dass das FG zu Recht die Einkünfteerzielungsabsicht des Klägers durch eine Prognose im Einzelfall überprüft. Der BFH betont aber, dass im Rahmen der Prognose alle objektiv erkennbaren Umstände, die über die voraussichtliche Dauer der Vermögensnutzung von grundsätzlich 30 Jahren zu erzielbaren steuerpflichtigen Erträgen und anfallenden Werbungskosten führen könnten, zu berücksichtigen sind. Die zukünftig zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben sind nur dann anhand des Durchschnitts der in der Vergangenheit angefallenen Einnahmen und Werbungskosten zu schätzen, wenn keine ausreichenden objektiven Umstände für die zukünftige Entwicklung der Mieteinnahmen und Ausgaben vorliegen. Veränderungen in der Art und Weise der Vermietungstätigkeit, die auf eine zukünftige Verbesserung der Einnahmensituation schließen lassen, können in der Prognoserechnung berücksichtigt werden. So kann es bereits in den Streitjahren objektive Anhaltspunkte für die in 2015 beabsichtigte Errichtung zusätzlicher Pferdeboxen und für die von den Klägern angeführte Erhöhung des Pachtzinses ab 2014 geben. Diese sind dann in die Prognoserechnung einzubeziehen. Anhaltspunkte dafür, dass eine Maßnahme zur Einkommensverbesserung bereits im maßgeblichen Veranlagungszeitraum objektiv angelegt war, können beispielsweise erste Planungsmaßnahmen für Umbaumaßnahmen sein. 

Fundstelle
BFH-Urteil vom 16.09.2015 IX R 31/14

Bildnachweise
CC BY-SA Dennis Jarvis - Austria-01128 - Mare and Foal

zur Übersicht