Überschusserzielungsabsicht bei Ferienwohnungen

Haas - Steuernachrichten

Vermietung eines Ferienhauses: Lassen sich ortsübliche Vermietungszeiten nicht feststellen, muss trotzdem eine Totalüberschussprognose durchgeführt werden.

Der BFH hatte die Frage zu klären, ob das Vorliegen einer Überschusserzielungsabsicht bei der Vermietung eines nicht selbst genutzten Ferienhauses anhand einer Totalüberschussprognose zu überprüfen ist, wenn sich eine ortsübliche Vermietungszeit nicht feststellen lässt und keine privaten Motive erkennbar sind.

Im Streitfall wurde ein Ferienhaus vermietet, das im Rahmen eines einheitlichen Mietverhältnisses von bis zu sechs Personen genutzt werden konnte. Eine gesonderte Vermietung einzelner Teile des Objekts an verschiedene Mietparteien war wegen der baulichen Gestaltung des Objekts nicht möglich. Dieses Vermietungsmodell hatte in der Ferienregion Fichtelgebirge ein Alleinstellungsmerkmal mit der Folge, dass kein Vergleichsobjekt ersichtlich ist. Dementsprechend konnte für die Streitjahre nach objektiven Gesichtspunkten auch keine ortsübliche Vermietungszeit ermittelt werden.

Das Ferienhaus, aus dessen Vermietung über einige Jahre Verluste erzielt wurde, befand sich am gleichen Ort wie das Wohnhaus der Klägerin. Das Finanzamt erkannte die erklärten Verluste wegen der fehlenden Überschusserzielungsabsicht nicht an.

Das Finanzgericht hat eine Überschusserzielungsabsicht angenommen, obwohl eine negative Überschussprognose vorlag. Begründung: Die Finanzbehörde handelt unredlich, wenn sie vom Steuerpflichtigen unter Verweis auf die Feststellungslast Vergleichsdaten verlangt, die dieser aus objektiven Gründen gar nicht erbringen kann.

Der BFH führt aus, dass nach § 21 Abs.1 Satz 1 Nr. 1 i.V.m. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 EStG bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich und typisierend von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen ist, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften. Dies gilt bei ausschließlich an Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnungen, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen - abgesehen von Vermietungshindernissen - nicht erheblich, d. h. um mindestens 25 % unterschreitet.

So wie der Begriff "ortsüblich" im Übrigen im Gesetz verwendet wird, z. B. in § 21 Abs. 2 EStG, müssen die individuellen Vermietungszeiten mit denen verglichen werden, die bezogen auf den gesamten Ort im Durchschnitt erzielt werden.

Liegen die genannten zusätzlichen Voraussetzungen bei einer Ferienimmobilie nicht vor oder können ortsübliche Vermietungszeiten nicht festgestellt werden, ist die Vermietung an Feriengäste mit einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit nicht vergleichbar. Das bedeutet, es fehlt in Ermangelung einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit die Basis, auf Grund derer das Gesetz die Einkünfteerzielungsabsicht typisiert. Die Einkünfteerzielungsabsicht muss dann durch eine Prognose überprüft werden. Die Feststellungslast für die Voraussetzungen der Typisierung obliegt dem Steuerpflichtigen.

Entscheidend ist, ob die Vermietungstätigkeit bei objektiver Betrachtung einen Totalüberschuss erwarten lässt. Ist dies zu verneinen, können die Steuerpflichtigen gleichwohl nachweisen, dass sie zum maßgeblichen Zeitpunkt (Beginn der Vermietung) die objektiven Gegebenheiten verkannt und erwartet haben, zunächst angefallene Werbungskostenüberschüsse würden im Laufe der Tätigkeit durch Einnahmeüberschüsse ausgeglichen und insgesamt werde ein positives Gesamtergebnis erzielt. Die Steuerpflichtigen, die für das Vorhandensein der Überschusserzielungsabsicht die Feststellungslast tragen, müssen hierzu die objektiven Umstände vortragen, aufgrund derer sie im Beurteilungszeitraum erwarten konnten, einen Gesamtüberschuss zu erzielen.

Im Streitfall kommt der BFH zu dem Schluss, dass die beabsichtigte Vermietungstätigkeit bei objektiver Betrachtung  nicht zur Erzielung eines Totalüberschusses geführt hätte. Danach betrugen die jährlichen Vermietungsumsätze höchstens ca. 1.300 EUR. Dieser Betrag konnte jedoch nicht einmal die jährliche Gebäudeabschreibung kompensieren. Es konnten keine Anhaltspunkte festgestellt werden, die auf eine erhebliche Umsatzsteigerung in den Folgejahren hätten schließen lassen.

Bei einem nach objektiver Betrachtung nicht zu erwartenden Totalüberschuss kommt es für die Beurteilung der Einkünfteerzielungsabsicht nicht darauf an, aus welchen Gründen der Steuerpflichtige den Werbungskostenüberschuss hinnimmt. Es ist vielmehr zu prüfen, ob die Klägerin zum maßgeblichen Zeitpunkt (Beginn der Vermietung) die objektiven Gegebenheiten verkannt und erwartet hat, die Werbungskostenüberschüsse würden im Laufe der Tätigkeit durch Einnahmeüberschüsse ausgeglichen und insgesamt werde ein positives Gesamtergebnis erzielt. Der BFH hat die Entscheidung an das Finanzgericht zurückverwiesen. Das Finanzgericht hat im zweiten Rechtsgang zu prüfen, ob Einzelfallumstände eingetreten sind, die zu einem bestimmten Zeitpunkt zum Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht führten.     

Fundstelle

BFH-Urteil vom 31.01.2017 IX R 23/16

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