Überlassung des Inventars bei Verpachtung eines Seniorenwohnheims als Nebenleistung

Umsatzsteuer

Wird im Rahmen der Verpachtung einer Seniorenwohnanlage auch das Inventar der Wohnanlage mitverpachtet, liegt eine einheitliche Leistung vor. Die Überlassung des Inventars ist als Nebenleistung anzusehen, da das Inventar für den Betrieb der Seniorenwohnanlage erforderlich ist.

Die Vermietung und Verpachtung von Räumen und Gebäuden ist gem. § 4 Nr. 12 Buchstabe a UStG umsatzsteuerfrei, wenn es sich um eine auf Dauer angelegte und nicht nur um eine kurzfristige Vermietung handelt. Werden Einrichtungsgegenstände mitvermietet, fällt dies grundsätzlich nicht unter die Steuerbefreiung (Abschn. 4.12.1 Abs. 6 UStAE).

Der BFH hatte zu urteilen, ob die Mitverpachtung des beweglichen Inventars bei der Verpachtung einer Seniorenwohnanlage als Nebenleistung anzusehen ist, die ebenfalls unter die Steuerbefreiung fällt. Im Streitfall handelte es sich bei dem beweglichen Inventar überwiegend um Pflegebetten und Ausstattungsgegenstände, die speziell auf den Betrieb eines Seniorenwohnheims abgestimmt und für diesen zwingend erforderlich sind. Bereits das Niedersächsische FG führte in seinem Urteil vom 13.02.2014 (Az 5 K 282/12) aus, dass das mitverpachtete Inventar für die Pächterin lediglich für die optimale Inanspruchnahme der Hauptleistung, Miete des Gebäudes, von Bedeutung war, aber keinen eigenen selbständigen Zweck hatte. Daher handelt es sich bei der Verpachtung des Inventars um eine Nebenleistung, die wie die Hauptleistung, unter die Umsatzsteuerbefreiung fällt. Nach Auffassung der Finanzverwaltung hat die Inventarüberlassung einen eigenen wirtschaftlichen Wert und ist daher umsatzsteuerrechtlich für sich zu beurteilen. Die beim BFH eingelegte Revision wurde als unbegründet zurückgewiesen. Mit seinem Urteil vom 11.11.2015 bestätigte der BFH das Urteil des Niedersächsischen FG, dass die Überlassung von Inventar als Nebenleistung zur umsatzsteuerfreien Verpachtung des Seniorenwohnheims anzusehen ist und somit auch unter die Umsatzsteuerbefreiung fällt. Die Steuerbefreiung umfasst nach ständiger Rechtsprechung auch die auf Dauer anlegte, nicht kurzfristige, Vermietung möblierter Räume oder Gebäude.

Nicht entscheidend für die Beurteilung, ob selbständige Leistungen vorliegen, ist, ob eine gesonderte Rechnungsstellung erfolgt ist, oder dass das Inventar auch hätte von Dritten gepachtet oder gemietet werden können. Entscheidend ist vielmehr, ob das Gebäude, das zur Miete angeboten wurde, mit den Nebenleistungen objektiv als eine Gesamtheit angesehen werden kann.

Sind Leistungen für die Nutzung einer Immobilie nützlich oder notwendig, können diese zum einen getrennt von der Vermietung der Immobilie für sich bestehen, Nebenleistungen sein oder sie bilden mit der Vermietung eine einheitliche Leistung. So auch die gängige Rechtsprechung des EuGH. Ausgenommen hiervon sind grundsätzlich die Mietnebenkosten. Diese sind getrennt von der Vermietung anzusehen.

In der Praxis sollten bestehende Pachtverträge überprüft und gegebenenfalls angepasst werden.  

Fundstelle
BFH-Urteil vom 11.11.2015 V R 37/14, veröffentlicht am 10.02.2016

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