Steuerpflicht des Verkaufs einer selbstgenutzten Wohnung bei „Zwischenvermietung“

Haas - Steuernachrichten

Die kurzfristige Vermietung einer zuvor mehrjährig selbstgenutzten Wohnung ist unter bestimmten Voraussetzungen unschädlich, sodass kein privates Veräußerungsgeschäft vorliegt.

Der Verkauf einer Immobilie innerhalb von 10 Jahren zwischen Anschaffung und Veräußerung, kann als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein. Ausschlaggebend ist dabei die Nutzung der Immobilie. Wurde die Immobilie z. B. ausschließlich zu privaten Wohnzwecken genutzt, ist ein Verkauf auch innerhalb der 10-Jahres Frist nicht steuerpflichtig.  

Im Streitfall erwarb A in 2006 eine Eigentumswohnung für 87.000 EUR, die er auch bis zum Jahr 2014 durchgehend zu eigenen Wohnzwecken nutzte. Von Mai bis Dezember 2014 vermietete er die Wohnung dann, bevor er sie im Dezember für 130.000 EUR verkaufte. Das Finanzamt ermittelte einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn, denn gem. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG führt die Veräußerung von Wirtschaftsgütern innerhalb der 10-Jahresfrist nur dann nicht zu einem steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn, wenn:

  • die Wirtschaftsgüter im Zeitraum zwischen Anschaffung/ Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (1. Alternative) oder
  • die Wirtschaftsgüter im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (2. Alternative)

Laut Finanzamt waren diese Voraussetzungen nicht erfüllt und ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn anzusetzen. Das Finanzgericht gab der hiergegen gerichteten Klage statt. Die 1. Alternative ist zwar nicht erfüllt, da die Wohnung nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, aber die 2. Alternative sah das Finanzgericht und jetzt auch der BFH als erfüllt an. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 2. Alt. EStG verlangt eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Es genügt allerdings ein zusammenhängender Zeitraum der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt. Es ist nicht notwendig, die drei vollen Kalenderjahre dort gewohnt zu haben. Im Urteilsfall waren diese Voraussetzungen erfüllt, sodass die Veräußerung nicht steuerbar ist. Der BFH bestätigt damit das Urteil v. 27.6.2017, IX R 37/16, BStBl 2017 II S. 1192. Nach der bisherigen Verwaltungsmeinung (BMF Schreiben v. 05.10.2000, BStBl I 2000, 1383, Rn. 25) muss die Eigennutzung bis zur Veräußerung andauern. Eine Vermietung vor Veräußerung (wie im Streitfall) soll demnach – im Gegensatz zu einem kurzzeitigen Leerstand – keine Nutzung sein, durch die eine Ausnahme von der Besteuerung nach § 23 EStG möglich ist.

Praxishinweis

Nach Auffassung des BFH muss die Immobilie im Jahr des Verkaufs mindestens am 01.01. zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden, im letzten Jahr vor der Veräußerung durchgehend und im vorletzten Jahr vor der Veräußerung mindestens am 31.12. Dann ist die Ausnahmevorschrift des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 Alt. 2 EStG erfüllt und es liegt kein privates Veräußerungsgeschäft vor. 

Fundstelle

BFH-Urteil v. 03.09.2019 IX R 10/19

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