Steuerliche Berücksichtigung von Vorfälligkeitsentschädigungen bei Immobilienverkäufen

Werden bestehende Darlehen beim Verkauf einer vermieteten Immobilie abgelöst und ist hierfür eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen, können diese Kosten nicht als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften geltend gemacht werden.

Die Vorfälligkeitsentschädigung mindert aber einen ggf. nach § 23 EStG steuerbaren Veräußerungsgewinn.

Dem Grunde nach handelt es sich bei Vorfälligkeitsentschädigungen um Finanzierungskosten, die bei den Vermietungseinkünften als Werbungskosten zu berücksichtigen sein können. Dies ist z.B. im Zusammenhang mit der Umschuldung von bestehenden Darlehen der Fall, wenn der ursprüngliche Finanzierungszusammenhang zum Vermietungsobjekt weiter bestehen bleibt. Etwas anderes gilt, laut dem Urteil des BFH vom 11.02.2014, allerdings dann, wenn die Vorfälligkeitsentschädigung anlässlich der Veräußerung eines Mietgrundstücks erfolgt. Die Ablösung von Darlehen und die dadurch zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung seien durch die beabsichtigte lastenfreie Veräußerung verursacht und würden einen daneben stehenden wirtschaftlichen Zusammenhang mit den Vermietungseinkünften überlagern. Einen Werbungskostenabzug im Rahmen des § 21 EStG scheidet daher aus.

In diesen Fällen - so der BFH weiter - handelt es sich bei den Vorfälligkeitsentschädigungen um Veräußerungskosten, die einen ggf. nach § 23 EStG steuerbaren Veräußerungsgewinn mindern.

Praxistipp
Beim Verkauf einer Immobilie sollte daher auch stets an eine ggf. zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung und deren steuerliche Berücksichtigung gedacht werden. Können die Kosten mangels steuerbarer Veräußerung nicht steuermindernd geltend gemacht werden, ist zu überlegen, ob bestehende Darlehen nicht vom Erwerber gegen entsprechende Kaufpreisreduzierung übernommen werden können.

Fundstelle
BFH-Urteil vom 11.02.2014 IX R 42/13

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