Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten bei Vermietungseinkünften

Einkommensteuer

Weiterhin umstritten hingegen ist der Abzug von nachträglichen Werbungskosten dann, wenn keine nach § 23 EStG steuerpflichtige Veräußerung erfolgte.

Schuldzinsen für den Erwerb, Umbau oder die Renovierung einer vermieteten Immobilie sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Die Frage, ob Schuldzinsen auch nach der Beendigung der Vermietung als sogenannte nachträgliche Werbungskosten abziehbar sind, war bzw. ist allerdings umstritten.

Schuldzinsen im Zusammenhang mit dem Erwerb oder Bau des Mietobjekts

Auch nach der Beendigung der Vermietung können Schuldzinsen für ein Darlehen, welches der Finanzierung von Anschaffungs- oder Herstellungskosten diente, als nachträgliche Werbungskosten geltend gemacht werden, wenn der Verkauf des Mietobjekts nach § 23 EStG steuerpflichtig war. Und soweit der erzielte Verkaufspreis nicht zur Tilgung des Darlehens ausgereicht hat (vgl. BFH vom 20.06.2012 - IX R 67/10). Dieser Ansicht hat sich zwischenzeitlich auch die Finanzverwaltung angeschlossen. Die Frage des Werbungskostenabzugs ist insoweit geklärt.

Weiterhin umstritten hingegen ist der Abzug von nachträglichen Werbungskosten dann, wenn keine nach § 23 EStG steuerpflichtige Veräußerung erfolgte. Nach Auffassung der Finanzverwaltung ist der nachträgliche Werbungskostenabzug in diesen Fällen ausgeschlossen (vgl. BMF vom 28.03.2013 - IV C 1 - S 2211/11/10001:001).

Das Finanzgericht Niedersachsen (FG Niedersachsen vom 30.08.2013 - 11 K 31/13) hat den nachträglichen Schuldzinsenabzug jedoch auch für den Fall einer nicht steuerpflichtigen Veräußerung zugelassen und damit gegen die vorstehende Verwaltungsauffassung entschieden. Aufgrund der eingelegten Revision hat der BFH (Rev. BFH: IX R 45/13) nun die Möglichkeit diese Frage zu klären und für Rechtssicherheit zu sorgen.

Schuldzinsen für fremdfinanzierte Erhaltungsaufwendungen

Bisher konnten Schuldzinsen, die für darlehensfinanzierte, sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen anfielen, auch nach Beendigung der Vermietung - z.B. bei Verkauf oder Selbstnutzung der Immobilie - als nachträgliche Werbungskosten geltend gemacht werden (vgl. BMF vom 03.05.2006 - IV C 3 - S 2211 - 11/06).

Ab dem Jahr 2014 soll dies nach dem BMF-Schreiben vom 15.01.2014 (IV C 1 - S 2211/11/10001:001) nicht mehr zulässig sein. Wird der bei der Veräußerung einer Immobilie erzielte Kaufpreis zukünftig nicht zur Tilgung der bestehenden Darlehensverbindlichkeiten eingesetzt, so sind insoweit auch die, auf die fremdfinanzierten Erhaltungsaufwendungen entfallenden Schuldzinsen nicht mehr abzugsfähig. Anzuwenden ist die Neuregelung für Schuldzinszahlungen, wenn die Veräußerung des Mietobjekts (Datum des Kaufvertrags) nach dem 31.12.2013 erfolgte.

Die Neuregelung bezieht sich nur auf Veräußerungsgeschäfte und geht nicht weiter auf die Fälle ein, in denen die Vermietung aus anderen Gründen - z.B. Selbstnutzung - beendet wurde. Es ist jedoch zu befürchten, dass die Finanzämter das BMF-Schreiben auch in diesen Fällen anwenden werden.

Ob eine steuerpflichtige oder steuerfreie Veräußerung der Immobilie erfolge, hat für den Abzug von Schuldzinsen im Zusammenhang mit Erhaltungsaufwendungen sowohl nach neuer als auch nach alter Verwaltungsauffassung keine Auswirkung.

Fundstelle:
BFH vom 20.06.2012 - IX R 67/10; BStBl 2013 II S. 275
Niedersächsisches FG vom 30.08.2013 - 11 K 31/13
BMF vom 03.05.2006 - IV C 3 - S 2211 - 11/06; BStBl I 2006 S. 363
BMF vom 28.03.2013 - IV C 1 - S 2211/11/10001:001; BStBl 2013 I S. 508
BMF vom 15.01.2014 - IV C 1 - S 2211/11/10001:001; BStBl 2014 I S. 108

 

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