Schönheitsreparaturen als anschaffungsnahe Herstellungskosten

Einkommensteuer

Aufwendungen für Renovierung und Modernisierung stehen im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes, wenn sie innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung durchgeführt werden. Übersteigt die Gesamtsumme aller Sanierungsaufwendungen 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, sind die Aufwendungen abzuschreiben.

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören gem. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG auch die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Netto-Gesamtkosten 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten). Die Aufwendungen können dann nur im Rahmen der AfA berücksichtigt werden.

Der BFH hat sich in 3 Urteilen vom 14.06.2016 zu dem Begriff "Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen" geäußert. Als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten auch die in zeitlicher Nähe zur Anschaffung neben sonstigen Sanierungsmaßnahmen angefallenen reinen Schönheitsreparaturen. Auch diese sind dann nicht sofort als Werbungskosten abzugsfähig.

In den Streitfällen hatten die Steuerpflichtigen Immobilienobjekte erworben und um diese zu vermieten, in zeitlicher Nähe zur Anschaffung umgestaltet, renoviert und instandgesetzt (z.B. Wände eingezogen, Bäder erneuert, Fenster ausgetauscht, energetische Verbesserungsmaßnahmen, Schönheitsreparaturen). Nach Auffassung des BFH gehören sowohl reine Schönheitsreparaturen als auch Maßnahmen, die das Gebäude erst betriebsbereit (vermietbar) machen sowie Aufwendungen für eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung des Gebäudes (Luxussanierung) zu den "Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen" gem. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG. Das hat zur Folge, dass diese Aufwendungen nur im Rahmen der AfA berücksichtigt werden können, wenn die Gesamtnettoaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Grundsätzlich gilt, dass ein Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorliegt, wenn die baulichen Maßnahmen zur Renovierung und Modernisierung innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung durchgeführt werden. Nicht zu Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen gehören Erhaltungsaufwendungen, die jährlich üblicherweise anfallen, z.B. Wartungsarbeiten. Diese stehen nicht unmittelbar im Zusammenhang mit den Umbau-, Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen.    

Fundstelle
BFH-Urteile vom 14.06.2016 IX R 25/14, IX R 15/15, IX R 22/15, Pressemitteilung Nr. 62 vom 28.09.2016

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