Sachwertverfahren bei Kaufpreisaufteilung

Bewertungsgesetz und Erbschaftsteuer

Bei Mietwohngrundstücken hat eine Kaufpreisaufteilung von Grund und Boden und Gebäudeanteil nach dem Sachwertverfahren zu erfolgen. Ist diese jedoch unzutreffend, da sie wesentlich von der Aufteilung nach einem Gutachten im Ertragswertverfahren abweicht, so kann das Ertragswertverfahren zur Anwendung kommen.

Wird ein bebautes Grundstück mit der Absicht erworben, Vermietungseinkünfte zu erzielen, ist der Kaufpreis in Grund und Boden und Gebäude aufzuteilen.

Zunächst sind die Verkehrswerte für den Grund und Boden und das Gebäude gesondert zu ermitteln. Anschließend erfolgt eine Aufteilung nach dem Verhältnis der jeweiligen Verkehrswerte.

Für die Ermittlung des Verkehrswerts von Mietwohngrundstücken kann nach Ansicht des BFH grundsätzlich sowohl das Sachwert- als auch das Ertragswertverfahren zugrunde gelegt werden.

Bei Mietwohngrundstücken im Privatvermögen soll jedoch eine Kaufpreisaufteilung anhand der im Sachwertverfahren festgestellten Verkehrswerte erfolgen. Grund ist, dass  nicht ausschließlich laufende Mieterträge für den Kauf  ausschlaggebend sind, sondern ebenfalls die Aussicht auf einen langfristigen steuerfreien Wertzuwachs der Immobilie.

Wird allerdings nachgewiesen, dass die Kaufpreisaufteilung im Sachwertverfahren unzutreffend ist, da sie wesentlich von der Aufteilung nach einem Gutachten im Ertragswertverfahren abweicht, so kann das Ertragswertverfahren zur Anwendung kommen. Nach Ansicht des BFH ist es der Finanzverwaltung überlassen, die Angemessenheit der im Sachwertverfahren ermittelten Werte zu überprüfen.

Unerheblich ist, ob Grund für den Erwerb der Immobilie ausschließlich die Rendite aus dem laufenden Mietertrag war.

Hinweis
Eine korrekte Ermittlung des Gebäudeanteils ist für die 15 %-Grenze bei den anschaffungsnahen Herstellungskosten von Bedeutung. Wird der Gebäudewert, beispielsweise durch eine nachträgliche Korrektur der Finanzverwaltung herabgesetzt, können bis dato sofort abzugsfähige Werbungskosten zu abschreibungspflichtigen Herstellungskosten umqualifiziert werden.    

Fundstelle
FG Düsseldorf, Urteil vom 19.01.2016 13 K 1496/13 E

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