Privates Veräußerungsgeschäft bei Veräußerung von Erbbaurechten?

Haas - Steuernachrichten

Sachverhalte mit der Bestellung, dem Erwerb oder der Veräußerung von Erbbaurechten führen immer wieder zu Streitereien mit der Finanzverwaltung. Jetzt hat der BFH zur Steuerpflicht bei Veräußerung eines Erbbaurechts mit aufstehendem Gebäude entschieden.

Zu den sonstigen Einkünften des § 22 EStG gehören u. a. Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften i. S. d. § 23 EStG. Beträgt der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung von Grundstücken nicht mehr als zehn Jahre so liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Dies gilt für Grundstücke und Rechte, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht).

Im Streitfall erwarb eine GbR ein unbebautes Grundstück und bestellte der Klägerin ein Erbbaurecht an einer Teilfläche gegen Zahlung eines monatlichen Erbbauzinses. Die Klägerin hatte zusätzlich die Grunderwerbsteuer, die Vertragskosten sowie die weiteren mit dem Erwerb entstehenden Kosten zu tragen. Sie errichtete im Anschluss auf dieser Teilfläche ein Gebäude.

Fünf Jahre später veräußerten die GbR und die Klägerin den gesamten Grundbesitz nebst dem von der Klägerin errichteten Gebäude. Die Betriebsprüfung und das FG hatten ein steuerbares privates Veräußerungsgeschäft angenommen.

Nach Ansicht des BFH liegt in der bloßen Bestellung eines Erbbaurechts keine Anschaffung für dessen Erwerb. Die von der Klägerin entrichteten Erbbauzinsen sind Entgelt für die Nutzung des Grundstücks. Insofern wurde der Klägerin das Erbbaurecht unentgeltlich übertragen.

Grundsätzlich tritt der Rechtsnachfolger in die "Fußstapfen" des Rechtsvorgängers. Allerdings hat der Rechtsvorgänger das Erbbaurecht ebenfalls nicht entgeltlich erworben, sondern selbst geschaffen.

Der BFH hält für die von der GbR erworbene Teilfläche, auf der das Erbbaurecht bestellt wurde, § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG für nicht anwendbar.

Die GbR hatte unbelasteten Grundbesitz erworben, die Klägerin hatte ein Erbbaurecht veräußert.

Die Klägerin hat nach Ansicht des BFH mit der Veräußerung des Erbbaurechts, auch nach Bebauung mit einem Gebäude, kein privates Veräußerungsgeschäft i. S. d. § 23 EStG getätigt.

Hinweis: Das Erbbaurecht stellt ein gegenüber dem Grundeigentum eigenständiges Wirtschaftsgut dar.

Werden Zahlungen für ein Erbbaurecht geleistet, müssen diese immer daraufhin untersucht werden, ob lediglich ein Entgelt für die Grundstücksüberlassung (Erbbauzinsen), oder ob zusätzliches Entgelt (für die Übertragung des Erbbaurechts) geleistet wird.

Fundstelle

BFH-Urteil vom 08.11.2017 IX R 25/15

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