Pflicht zur Aktivierung eines Instandhaltungsanspruchs beim Verpächter?

Buchhaltung und Bilanzierung

Fraglich ist, ob der Anspruch eines Verpächters auf Instandhaltung des Pachtgegenstands durch den Pächter zu einer Aktivierungspflicht führt. Und wendet der Verpächter eigene Anschaffungskosten auf, wenn der Pachtzins nur für die Gebrauchsüberlassung gezahlt wird und nicht für die (eigentlich dem Verpächter obliegende) Instandhaltungsverpflichtung?

Fraglich ist, ob der Anspruch eines Verpächters auf Instandhaltung des Pachtgegenstands durch den Pächter zu einer Aktivierungspflicht führt. Und wendet der Verpächter eigene Anschaffungskosten auf, wenn der Pachtzins nur für die Gebrauchsüberlassung gezahlt wird und nicht für die (eigentlich dem Verpächter obliegende) Instandhaltungsverpflichtung?

Übernimmt der Pächter vertraglich die nach der gesetzlichen Regelung des § 581 BGB dem Verpächter obliegende Pflicht zur Instandhaltung der verpachteten Sache, ist der Instandhaltungsanspruch des Verpächters auch dann nicht zu aktivieren, wenn sich der Pächter mit der Instandhaltung im Rückstand befindet. Ist der Pächter eine Personengesellschaft, wird der Instandhaltungsanspruch des verpachtenden Gesellschafters auch dann nicht nach den Grundsätzen der korrespondierenden Bilanzierung in dessen Sonderbilanz aktiviert, wenn die Gesellschaft in der Gesamthandsbilanz eine Rückstellung für rückständige Instandhaltungsverpflichtungen gebildet hat.

Beispiel
Die Krank & Schlapp-GmbH & Co. KG (K-GmbH & Co. KG) betreibt eine Klinik und hat hierzu ein im Eigentum der Gesund-KG (G-KG) stehendes Grundstück gepachtet.

Gemäß dem Pachtvertrag zahlt die K-GmbH & Co. KG einen Pachtzins für die Überlassung des Grundstücks. Sie übernimmt ebenfalls die mit dem Pachtgegenstand zusammenhängenden laufenden Lasten, Kosten und Abgaben sowie Grundsteuern (sog. Nebenkosten). Zur laufenden Instandhaltung des Pachtgegenstandes wurde Folgendes im Vertrag vereinbart:

Der Pächter hat insbesondere alle Schäden, die durch ihren Betrieb am Gebäude und technischen und sanitären Einrichtungen entstehen, sofort und auf eigene Kosten zu beseitigen. Dies gilt auch für Schäden, die durch Dritte verursacht werden, unabhängig von deren Verschulden (laufende Instandhaltung).

Aufgrund der vertraglichen Verpflichtung zur Instandhaltung der Grundstücke hat die K-GmbH & Co. KG i.H.v. 210.000 EUR eine unstrittig gewinnmindernde Rückstellung für rückständige Instandhaltungen in der Gesamthandsbilanz gebildet.

Weil sich aus dem Pachtvertrag ein Anspruch der G-KG als Verpächter gegenüber der K-GmbH & Co. KG als Pächter ergibt, vertrat das Finanzamt zu Unrecht die Auffassung, dass die G-KG korrespondierend einen „Substanzerhaltungsanspruch“ i.H.v. 210.000 EUR in der Sonderbilanz als Wirtschaftsgut zu bilanzieren hat. 

Fundstelle
BFH-Urteil vom 12.02.2015 IV R 29/12

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