Ortsübliche Vermietungszeit für eine Ferienwohnung

Haas - Steuernachrichten

Wird eine Ferienwohnung nicht durchweg an Feriengäste vermietet, liegt eine Einkünfteerzielungsabsicht vor, wenn die ortsüblichen Vermietungszeiten nicht um mehr als 25% unterschritten werden. Wie die ortsübliche Vermietungszeit zu bestimmen ist, hat der BFH in einem aktuellen Urteil geklärt.

Nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i. V. m. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 EStG ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich und typisierend von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften. Das gilt bei ausschließlich an Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnungen, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen nicht erheblich (d. h. um mindestens 25 %) unterschreitet.

Solange diese Grenze von 25 % nicht unterschritten wird, entspricht die Tätigkeit dem Typus des "Dauervermieters" und rechtfertigt die Annahme, dass die Vermietung und Verpachtung trotz über längere Zeiträume anfallender Werbungskostenüberschüsse in der Regel letztlich zu positiven Einkünften führt.

Der BFH musste die Frage klären, wie diese ortsübliche Vermietungszeit zu bestimmen ist. 

Ortsübliche Auslastung einer Ferienwohnung
Hierzu führt der BFH aus: Zur Prüfung der Auslastung einer Ferienwohnung müssen die individuellen Vermietungszeiten des jeweiligen Objekts an Feriengäste mit denen verglichen werden, die bezogen auf den gesamten Ort im Durchschnitt erzielt werden. 

Die durchschnittlichen Vermietungszeiten des jeweiligen "Ortes" müssen - soweit als möglich - repräsentativ sein. Dementsprechend ist bei der Vermietung von Ferienwohnungen auf die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen abzustellen. 

Zugriff auf Vergleichsdaten eines Statistikamtes 
Der BFH beanstandet es nicht, wenn dabei auf Vergleichsdaten eines Statistikamtes zurückgegriffen wird, auch wenn diese Werte für den betreffenden Ort nicht allgemein veröffentlicht, sondern nur auf Nachfrage zugänglich gemacht werden. 

Im Urteilsfall ging es um nicht veröffentlichte, aber auf Anforderung erhältliche Auslastungszahlen des statistischen Amtes Mecklenburg-Vorpommern für Ferienwohnungen und Ferienhäuser einer bestimmten Stadt. 

Individuelle Vermietungszeiten einzelner anderer Vermieter von Ferienwohnungen im selben "Ort" genügen nicht.

Die Bettenauslastung kann Rückschlüsse auf die ortsübliche Vermietungszeit zulassen. 

Hinweis:
Der BFH äußert sich auch zu Fällen, in denen keine ortsüblichen Vermietungszeiten festzustellen sind. Die Einkünfteerzielungsabsicht ist dann anhand einer Überschussprognose durchzuführen. 

Fundstelle

BFH – Urteil vom 26.05.2020 IX R 33/19

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