Ortsübliche Miete im Fall der verbilligten Überlassung von Wohnraum

Einkommensteuer

Der BFH hat sich mit der Frage beschäftigt, was unter ortsüblicher Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung zu verstehen ist. Danach ist die ortsübliche Miete die Kaltmiete zzgl. der nach der Be-triebskostenverordnung umlagefähigen Kosten.

Im Streitfall erzielten die Kläger Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einer Wohnung, die sie an die Mutter des Klägers vermieteten. Sie erzielten im Streitjahr eine Kaltmiete i.H.v. 2.900 EUR. Die Nebenkostenvorauszahlungen betrugen 1.829 EUR. Die Kläger gaben in der Anlage V ihrer Einkommensteuererklärung Einnahmen i.H.v. 3.024 EUR sowie Werbungskosten i.H.v. 11.228 EUR an.

Das Finanzamt (FA) erkannte die negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung jedoch nicht an. Nach Einlegung eines Einspruchs berücksichtigte das FA negative Vermietungseinkünfte i.H.v. ./. 2.378 EUR.

Als Begründung führte das FA an, die Werbungskosten für die Vermietung der Wohnung könnten nur i.H.v. 62,28 % von 11.183 EUR = 6.965 EUR anerkannt werden, da die von der Mutter des Klägers gezahlte Kaltmiete nur 62,28 % der ortsüblichen Kaltmiete betrug. Aufgrund der negativen Überschussprognose für einen Zeitraum von 30 Jahren sind die Werbungskosten anteilig aufzuteilen. Ferner kann ein Teil der Kosten nicht anerkannt werden.

Die hiergegen eingereichte Klage hatte keinen Erfolg. Auf die Revision der Kläger hob der BFH das Urteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Finanzgericht (FG) zurück.

Grundsätzlich ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, wenn das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Sofern das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich (§ 21 Abs. 2 EStG).

Das FG hat im Rahmen des § 21 Abs. 2 EStG für die Berechnung der Entgeltlichkeitsquote die ortsübliche Kaltmiete, anstelle der Warmmiete zugrunde gelegt. Unter der ortsüblichen Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung ist vielmehr die ortsübliche Kaltmiete zzgl. der nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähigen Kosten zu verstehen. Das Urteil des FG war daher auszuheben.

Das FG wird nun die ortsübliche Kaltmiete für diese Wohnungen unter Einbeziehung der Spannen des örtlichen Mietspiegels zzgl. der nach der BetrKV umlagefähigen Kosten festzustellen haben und die Entgeltlichkeitsquote und damit die Höhe des Werbungskostenabzugs im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung neu ermitteln. 

Fundstelle
BFH-Urteil vom 10.05.2016 IX R 44/15, veröffentlicht am 07.09.2016

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