Nachweis eines niedrigeren Grundstückwertes, § 198 BewG

Haas - Steuernachrichten

Können Bilanzwerte als Nachweise für niedrigere Grundstückswerte herangezogen werden?

Geschäftsgrundstück ist im Ertragswertverfahren zu bewerten

Nach § 157 Abs. 3 Satz 1 BewG sind für die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens und für Betriebsgrundstücke i. S. v. § 99 Abs 1 Nr. 1 BewG die Grundbesitzwerte unter Anwendung der § 159 BewG und §§ 176 - 198 BewG zu ermitteln.

Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts ist möglich

Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 182 - 196 BewG ermittelte Wert, so ist gem. § 198 Satz 1 BewG dieser Wert anzusetzen. Nach § 198 Satz 2 BewG gelten für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts grundsätzlich die aufgrund des § 199 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) erlassenen Vorschriften. § 198 BewG entspricht weitgehend der vorher für die Bewertung von Grundstücken für die GrESt geltenden Regelung des § 138 Abs. 4 BewG.

Der Nachweis eines niedrigeren tatsächlichen Grundstückswerts ist durch ein Gutachten zu führen, und zwar

  • durch den örtlich zuständigen Gutachterausschuss oder
  • durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken.

Ein Sachverständigengutachten ist regelmäßig zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts eines Grundstücks geeignet, wenn es unter Beachtung der maßgebenden Vorschriften (insbesondere §§ 194 ff. BauGB) ordnungsgemäß erstellt wurde.

Darüber hinaus kann ein niedrigerer gemeiner Wert auch durch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah zum maßgeblichen Besteuerungsstichtag erzielten Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück nachgewiesen werden.

Meinung des Gerichts

Der Bilanzwert allein ist weder Indiz noch Nachweis für einen gemeinen Wert eines Wirtschaftsgutes. Bilanzwerte liegen für gewöhnlich deutlich unter den Verkehrswerten.

Ausdrücklich offen gelassen hat der BFH die Frage, ob eine Ableitung aus dem Kaufpreis der Gesellschaftsanteile möglich ist, wenn das Grundstück den einzigen Bilanzposten darstellt.

Fundstelle

BFH-Urteil, 25.04.2018, II R 47/15, DStR 2018 S. 2147

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