Nachträgliche Schuldzinsen als Werbungskosten

Einkommensteuer

Für nicht durch den Veräußerungserlös gedeckte Anschaffungskosten- Restschulden einer bis zum Verkauf zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzten Immobilie sind die nach dem Verkauf anfallenden Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten abziehbar.

Dies gilt nicht, wenn die Absicht zur Vermietung bereits vor dem Verkauf weggefallen ist. Durch die mit der Veräußerung eines Wohngrundstücks verbundene Beendigung der Vermietungstätigkeit wird der ursprüngliche Veranlassungszusammenhang zu den Einkünften nicht unterbrochen.

Mit diesem Urteil ändert der BFH seine bisherige Rechtsauffassung, dass Schuldzinsen aus Anschaffungsdarlehen für Vermietungsimmobilien nur bis zur Beendigung der Vermietung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden können und verbliebene Restdarlehen ihre Ursache im privaten Vermögensbereich haben. Mit der Verlängerung der Veräußerungsfrist auf 10 Jahre gem. § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG wurde durch den Gesetzgeber eine Verschiebung der Vermietungsimmobilien in den steuerrechtlich erheblichen Vermögensbereich vollzogen. Die Veräußerung selber bewirkt jedoch keinen den bisherigen Veranlassungszusammenhang zur Vermietung überlagernden Sachverhalt. 

Für die Praxis bedeutet dieses Urteil:
Nachträgliche Schuldzinsen für Vermietungsimmobilien im Privatvermögen sind in folgenden Fällen als nachträgliche Einkünfte nach § 21 EStG abziehbar: 

  • Nach dem Verkauf der Immobilie gezahlte rückständige Zinsen, die noch auf den Vermietungszeitraum vor dem Verkauf entfallen, § 24 Nr. 2 EStG.
  • Schuldzinsen zu Kreditaufnahmen für während der Vermietung angefallene sofort abziehbare Werbungskosten.
  • Schuldzinsen auf den Veräußerungserlös übersteigende Restschulden, wenn die Vermietungsabsicht nicht vor dem Verkauf aufgegeben wurde. 

Lt. Urteil ist kein zeitlicher Bezug zur Anwendung der geänderten Rechtsauffassung benannt, sodass die Berücksichtigung in allen offenen Steuerfällen möglich ist.  

Fundstelle: BFH- Urteil  vom 20.06.2012, Az.: IX R 67/10 

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