Kosten für die Bebauung eines Grundstücks als Gegenstand der Grunderwerbsteuer

Haas - Steuernachrichten

Wird ein Bauerrichtungsvertrag zeitlich nach dem Grundstückskaufvertrag und nach der Festsetzung der Grunderwerbsteuer geschlossen, kann die ursprüngliche Steuerfestsetzung geändert und die Bauerrichtungskosten zusätzlich zu den Kosten des Grundstückserwerbs mit Grunderwerbsteuer belasten werden.

Wird ein Bauerrichtungsvertrag zeitlich nach dem Grundstückskaufvertrag und nach der Festsetzung der Grunderwerbsteuer geschlossen, kann die Finanzbehörde berechtigt sein, die ursprüngliche Steuerfestsetzung zu ändern und die Bauerrichtungskosten zusätzlich zu den Kosten des Grundstückserwerbs mit Grunderwerbsteuer zu belasten, so der BFH in einem aktuellen Urteil. 

Im Streitfall erwarb der Kläger von einer Stadt ein Grundstück, das mit einem Reihenhaus durch ein bestimmtes Bauunternehmen bebaut werden sollte. Im Grundstückskaufvertrag, der sowohl von der Stadt (Verkäuferin) als auch von dem zu beauftragenden Bauunternehmen unterzeichnet wurde, war u.a. festgelegt, nach welchen architektonischen Plänen das Haus errichtet werden sollte. 

Das Finanzamt setzte kurze Zeit später die Grunderwerbsteuer fest. Dabei bezog es lediglich die Kosten für den Grundstückskauf in die Bemessungsgrundlage für die Steuer ein. Nach der Steuerfestsetzung schloss der Kläger einen Bauerrichtungsvertrag mit dem Bauunternehmen. Daraufhin änderte das Finanzamt die ursprüngliche Steuerfestsetzung nach § 175 Abs.1 Satz 1 Nr. 2 AO, bezog die sich aus diesem Vertrag ergebenden Baukosten mit ein und erhöhte die Grunderwerbsteuer entsprechend. Vor dem Finanzgericht hatte der Kläger Erfolg. Das Finanzgericht sah in dem Abschluss des Bauvertrags kein Ereignis, das steuerliche Wirkung für die Vergangenheit hatte. 

Der BFH vertritt eine andere Meinung. Entgegen der Auffassung des Finanzgerichtes durfte das Finanzamt die Baukosten nachträglich in die Bemessungsgrundlage für die Steuer miteinbeziehen. 

Der BFH begründet seine Entscheidung wie folgt: Ob ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und weiteren Vereinbarungen besteht, ist nach den Umständen des Einzelfalls zu ermitteln. Dabei ist grundsätzlich auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags abzustellen. Wird der Grundstückskaufvertrag durch einen Vertreter ohne Vertretungsmacht abgeschlossen, ist für die Beurteilung, ob ein sachlicher Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem Bauerrichtungsvertrag besteht, der Zeitpunkt der Genehmigung maßgebend. 

Ist der Erwerber eines Grundstücks beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags hinsichtlich des "Ob" und "Wie" der Bebauung gebunden, wird das erworbene Grundstück erst dann in bebautem Zustand erworben, wenn auch der Bauerrichtungsvertrag geschlossen ist.

Hinweis

Mit diesem Urteil hat der BFH eine weitere Entscheidung zu dem Themenkomplex des einheitlichen Erwerbsgegenstands im Grunderwerbsteuerrecht getroffen.

Der Abschluss des Bauerrichtungsvertrags lässt das zunächst unbebaute Grundstück rückwirkend auf den Zeitpunkt des Grundstückskaufvertrags zu einem Bebauten werden. Somit sind die Baukosten nachträglich im Rahmen der Änderung der ursprünglichen Steuerfestsetzung zusätzlich zu den Kosten für den Grundstückskauf bei der Festsetzung der Grunderwerbsteuer zu berücksichtigen.

Fundstelle

BFH-Urteil vom 25.01.2017 II R 19/15,  Pressemitteilung Nr. 22/17 vom 12.04.2017

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