Kleinreparaturklausel: Welche Kosten muss der Mieter tragen?

Grundsätzlich trägt der Vermieter die Kosten der Instandhaltung der Mietwohnung, § 535 Abs. 1 BGB.

Zulässig und üblich ist es jedoch auch, wenn dem Mieter die Zuständigkeit für Kleinreparaturen im Rahmen sogenannter vorformulierter Mietverträge aufgetragen wird. Dabei sind jedoch von der Rechtsprechung über viele Jahre hinweg Vorgaben geschaffen worden, was erlaubt ist und was nicht.

Den Teil in einem Mietvertrag, in dem die Reparaturvornahmepflichten geregelt werden, nennt man Kleinreparaturklausel. Ist nur ein Teil von ihr unwirksam, so ist dieser ganze Teil nichtig, auch wenn er Passagen enthält, die für sich eigentlich zulässig wären. Das heißt im Ergebnis: Wird mir nur eine Sache vom Vermieter auferlegt, die er mir nicht auflegen darf, muss ich keine einzige andere Kleinreparatur mehr vornehmen. Was ist nun also OK?

Die Klausel darf sich nur auf das beziehen, was dem Mieter häufig ausgesetzt ist. Das sind zum Beispiel Wascharmaturen, die Tapete, der Fensterrahmen oder die Türklinke von innen. Eine Heiztherme wiederum darf nicht erfasst sein, weil der Mieter mit ihr kaum in Kontakt tritt. Genau so wurde auch für Spiegel, Leuchtkörper und Verglasungen entschieden. Die entsprechenden Schalter berührt der Mieter zwar, die Objekte an sich jedoch regelmäßig nicht. So ist es OK, wenn er für die Reparatur von Jalousien, mitvermieteter Elektronik wie Herd oder Waschmaschine oder einem Rollladengurt aufkommt. Der Rollladenkasten hingegen ist ausgeschlossen. Er ist außerhalb der Wohnung. Auch Regeln bezüglich einer Höchstgrenze, wie viele Kleinreparaturen der Mieter im Jahr vornehmen muss, gibt es. Sie ist jedoch nicht starr, sondern nach der Zumutbarkeit im Einzelfall zu bestimmen. Die Höchstgrenze pro Kleinreparatur liegt wohl bei ca. 75 bis 100 EUR. Wenn sie überstiegen wird, hat der Vermieter die gesamten Kosten zu tragen. Der Mieter trägt keinen Kostenanteil!

Also: Lesen Sie sich Ihren Mietvertrag doch mal wieder durch. Vielleicht entdecken Sie etwas, das unzulässig sein könnte und nehmen Sie im Zweifelsfall Kontakt zu Ihrem Rechtsanwalt auf. So lassen sich Kosten sparen.

Fundstelle
BGH-Urteile vom 07.06.1989 VIII ZR 91/88 und 10.05.1991 VIII ZR 38/90, Amtsgericht Zossen, Urteil vom 11.06.2015 4 C 50/15, Amtsgericht Köln, Urteil vom 27.01.2011 210 C 324/10, Amtsgericht Leipzig, Urteil vom 14.08.2003 11 C 4919/03, OLG Hamburg Urteil vom 10.04.1991 5 U 135/90

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