Kauf eines mit Erbbaurecht belasteten Grundstücks

Grunderwerbsteuer

Änderung der Rechtsprechung: Minderung der Grunderwerbsteuer durch Kürzung der Erbbaulast?

Der Erwerb eines Grundstücks unterliegt als Grundstücksumsatz der Grunderwerbsteuer. Bemessungsgrundlage ist der Wert der Gegenleistung.

Ist ein Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet, so unterliegt der auf den Erbbauzinsanspruch entfallende Teil der Gegenleistung des Käufers nicht der Grunderwerbsteuer. Denn es handelt sich bei dem Erbbauzinsanspruch um eine Geldforderung, welche mit dem Nennwert zu bewerten ist und keinen Grundstücksumsatz darstellt. Nach Ansicht des BFH ist der auf den Erbbauzinsanspruch entfallende Kapitalwert vom Kaufpreis zu kürzen. Lediglich die Differenz unterliegt der Grunderwerbsteuer.

Liegt beim Grundstückskauf eine Gesamtleistung vor, die Entgelt sowohl für das Grundstück als auch für nicht der Grunderwerbsteuer unterliegende Gegenstände ist, so ist diese in der Regel nach der sog. Boruttau´schen Formel aufzuteilen.

Das gilt dann nicht, wenn Gegenstand eines Erwerbsvorgangs unter Vereinbarung einer Gesamtgegenleistung ein Grundstück und eine Geldforderung ist. In diesen Fällen reicht es grundsätzlich aus, in Höhe der erworbenen Geldforderung einen Abzug von der vereinbarten Gesamtleistung vorzunehmen. Insofern liegt hier eine Änderung der Rechtsprechung vor.

Hinweis
Erfolgen jedoch der Erwerb des Erbbaurechts und der Kauf des erbbaubelasteten Grundstücks gleichzeitig und hat der Käufer im Erwerbszeitpunkt bereits die Absicht, das Erbbaurecht aufzuheben, so unterliegt der gesamte Kaufpreis der Grunderwerbsteuer. Zur Begründung führt der BFH an, dass von vornherein kein belastetes Grundstück erworben werden soll. Insofern sollte die zeitliche Abfolge der einzelnen Erwerbsvorgänge genau geprüft werden.   

Fundstelle
BFH-Urteil vom 06.05.2015 II R 8/14, veröffentlicht am 08.07.2015

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