Ist der Verzicht auf Mietgarantie umsatzsteuerpflichtig?

Umsatzsteuer

Leerstehende Mieteinheiten können nicht per se den umsatzsteuerpflichtigen Umsätzen zugerechnet werden. Die Zuordnung richtet sich vielmehr nach der beabsichtigten zukünftigen Nutzung unter Berücksichtigung der bisherigen Nutzung.

Der BFH hat klargestellt, dass die Vereinbarung einer Mietgarantie, sowie deren entgeltlicher Verzicht nicht nach § 4 Nr. 12a UStG steuerbefreit sind. Angewandt wird § 4 Nr. 8g UStG, da kein Entgelt für eine Überlassung von Räumlichkeiten entrichtet wird. Nach § 9 UStG kann auf die Steuerfreiheit dieser Umsätze verzichtet werden.

Schließen Mieter und Vermieter eine Vereinbarung darüber, dass Mietzins für leerstehende Flächen nur erhoben wird, sofern diese vom Mieter untervermietet werden können, liegt eine steuerfreie Garantieleistung ohne gesondert vereinbartes Entgelt vor. Verzichtet der Mieter auf sein Recht der Nichtzahlung von Mietzins und erhält dafür eine Entschädigung, so ist diese Zahlung nicht nach § 4 Nr. 12a UStG steuerbefreit, da kein Entgelt für eine Überlassung von Räumlichkeiten entrichtet wird.

Die Übernahme einer Vermietungsgarantie ist jedoch als "Übernahme von Verbindlichkeiten, Bürgschaften und anderen Sicherheiten sowie deren Vermittlung" nach § 4 Nr. 8g UStG steuerfrei. Der Verzicht auf diese Mietgarantie gegen eine Entschädigungszahlung ist folglich ebenfalls steuerfrei. Auf die Steuerfreiheit dieser Umsätze kann nach § 9 Abs. 1 UStG jedoch verzichtet werden.

Schließen Vermieter und Mieter einen Generalmietvertrag über mehrere Einheiten unter Übernahme der Mietverhältnisse durch den Mieter ab, ist der Mieter zum Vorsteuerabzug wie folgt berechtigt: Der Vorsteuerabzug des Zwischenmieters (Generalmieter) ist nur insoweit zulässig, als der Vermieter zur Umsatzsteuerpflicht optiert hat und ist damit begrenzt auf umsatzsteuerpflichtig vermietete Einheiten. Denn die Höhe des Vorsteuerabzugs hängt davon ab, in welchem Umfang steuerpflichtige Eingangsleistungen vom Vermieter bezogen wurden.

Fundstelle
BFH-Urteil vom 15.04.2015 V R 46/13, veröffentlicht am 26.08.2015

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