Grunderwerbsteuer - Erhöhen Bauerrichtungskosten die Bemessungsgrundlage?

Grunderwerbsteuer

Erfolgt im Anschluss an den Kauf eines unbebauten Grundstücks dessen Bebauung, ist für Zwecke der Grunderwerbsteuer zu prüfen, ob ein einheitlicher Erwerbsgegenstand vorliegt. Dafür sind die Regelungen im Kaufvertrag zu untersuchen sowie die Beziehungen zwischen Verkäufer und Bauunternehmer.

Nach § 1 Abs. 1 GrEStG unterliegen der Grunderwerbsteuer u.a. Kaufverträge oder andere Rechtsgeschäfte, die einen Anspruch auf Übereignung inländischer Grundstücke begründen. Die Grunderwerbsteuer bemisst sich gem. § 8 GrEStG nach dem Wert der Gegenleistung für das unbebaute, bzw. bebaute Grundstück.

Wird zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart, dass der Käufer ein zum Zeitpunkt des Kaufs unbebautes Grundstück in bebautem Zustand erhält, spricht man von einem einheitlichen Erwerbsgegenstand, der insgesamt der Grunderwerbsteuer unterliegt.

Ist dem zugrundeliegenden Kaufvertrag zu entnehmen, dass man dem Käufer letztlich ein bebautes Grundstück zukommen lässt und erfolgen die Übertragung des Grundstücks einerseits und die Herstellung des Gebäudes andererseits nicht durch einen einzigen Vertragspartner, sind auf der Veräußererseite mehrere Personen beteiligt.

Entscheidend für die Beurteilung eines einheitlichen Erwerbsgegenstandes ist, ob die auf Veräußererseite handelnden Personen personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng miteinander verbunden sind. Indizien hierfür können ein gemeinsamer Internetauftritt zwischen Grundstücksveräußerer und Bauunternehmen sein, gemeinsame Verkaufsbroschüren oder auch die Tatsache, dass der Verkäufer dem Käufer Bauunternehmen für die Errichtung nennt, die von der geplanten Bebauung bereits Kenntnis und Interesse an der Beauftragung haben. Diese Verbindungen auf Veräußererseite müssen für den Käufer nicht erkennbar sein. 

Im Streitfall erwarben die Kläger ein unbebautes Grundstück mit der Verpflichtung, dieses unverzüglich nach Eigentumsübergang zu bebauen. Voraussetzung für den Erwerb war, dem Verkäufer einen Bebauungsplan vorzulegen. Erst nach dessen Genehmigung durch den Veräußerer kam der Kaufvertrag zustande.

Die Kläger beauftragten sodann ein von ihnen ausgewähltes Bauunternehmen mit der Errichtung des Gebäudes. Die Finanzverwaltung bezog die Bauerrichtungskosten in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ein, da es sich ihrer Ansicht nach um einen einheitlichen Erwerbsgegenstand handelt.

Der BFH hingegen entschied, dass nur dann ein bebautes Grundstück vorliegt, wenn sich die Veräußererseite zur Herstellung verpflichtet. Die im Kaufvertrag geregelte Bebauungsverpflichtung des Erwerbers begründet selbst keine Verpflichtung des Verkäufers zur Herstellung des Gebäudes. 

Fundstelle
BFH-Urteil vom 06.07.2016 II R 5/15

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