Gewerblicher Grundstückshandel bei Errichtung eines Erweiterungsbaus

Haas - Steuernachrichten

Ein Grundstück, das im Rahmen privater Vermögensverwaltung genutzt wird, kann Gegenstand eines gewerblichen Grundstückshandels werden, wenn der Steuerpflichtige im Hinblick auf eine Veräußerung Baumaßnahmen ergreift, die derart umfassend sind, dass hierdurch ein neues Gebäude hergestellt wird.

Werden innerhalb von fünf Jahren von Privatpersonen mehr als drei Objekte angeschafft und veräußert, liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor. Eines Rückgriffs auf die Drei-Objekt-Grenze bedarf es nicht, wenn aufgrund objektiver Umstände feststeht, dass die Tätigkeiten mit unbedingter Veräußerungsabsicht ausgeübt worden sind.

Nimmt ein Steuerpflichtiger umfangreiche Baumaßnahmen an einem privaten Grundstück vor, die derart umfassend sind, dass hierdurch das bereits bestehende Gebäude nicht nur erweitert oder über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehend wesentlich verbessert wird, sondern ein neues Gebäude hergestellt wird, kann dies Gegenstand eines gewerblichen Grundstückshandels werden.

Der Sachverhalt

Der Kläger vermietete eine Immobilie an eine GmbH, die hierin eine Senioren- und Pflegeresidenz betreibt. Er errichtete auf dem Grundstück einen Erweiterungsbau, den er im Jahr 2004 fertigstellte. Mitte 2005 brachte er die Immobilie gegen die Gewährung von Gesellschaftsrechten und Übernahme der zugehörigen Verbindlichkeiten in eine KG ein. Diese setzte das Mietverhältnis mit der GmbH fort und bilanzierte die eingebrachten Wirtschaftsgüter mit dem Teilwert. 

Das Finanzamt ging davon aus, der Kläger habe das Grundstück nicht aus seinem Privat-, sondern aus einem Betriebsvermögen eingebracht und besteuerte daher den hieraus entstandenen Gewinn. Das Finanzgericht (FG) bestätigte diese Beurteilung.

Der BFH hob die Entscheidung auf. Es fehlten ausreichende Feststellungen, ob das eingebrachte Grundstück in Anbetracht dessen langjähriger Nutzung im Rahmen privater Vermögensverwaltung überhaupt taugliches Objekt eines gewerblichen Grundstückshandels gewesen sein konnte. 

In Fortentwicklung der bisherigen höchstrichterlichen Rechtsprechung zum gewerblichen Grundstückshandel könne dies für privat vermietete Immobilien jedenfalls dann der Fall sein, wenn der Steuerpflichtige im Hinblick auf eine Veräußerung Baumaßnahmen ergreife, die derart umfassend seien, dass hierdurch das bereits bestehende Gebäude nicht nur erweitert oder über seinen bisherigen Zustand hinausgehend wesentlich verbessert, sondern ein neues Wirtschaftsgut "Gebäude" hergestellt werde.

Dementsprechend hat das FG in einem zweiten Rechtsgang zu prüfen, ob durch die umfangreichen Baumaßnahmen des Klägers entweder ein neues selbständiges Gebäude ("Erweiterungsbau") oder sogar ein einheitliches neues Gebäude geschaffen wurde. 

Wäre beides nicht feststellbar, hätte der Kläger das Grundstück aus seinem Privatvermögen - und damit nicht einkommensteuerbar - in die KG eingebracht.

Fundstelle

BFH-Urteil vom 15.01.2020, X R 18/18, X R 19/18 

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