Generalsanierung einer Immobilie - ab wann entfällt die Einkünfteerzielungsabsicht?

Einkommensteuer

Ein über einen Zeitraum von 9 Jahren andauernder Leerstand mit anschließender Generalsanierung eines Gebäudes führt zur Nichtanerkennung negativer Vermietungseinkünfte.

Sachverhalt
Der Kläger erwarb im Jahr 1995 ein überwiegend vermietetes Mehrfamilienhaus, welches sich in stark sanierungsbedürftigem Zustand befand. Im Hinblick auf die geplante Komplettsanierung wirkte er aktiv auf die Beendigung der auf ihn übergegangenen Mietverhältnisse hin. Das seit dem Jahr 2000 vollständig leer stehende Gebäude wurde erst im Kalenderjahr 2011 saniert. Das Finanzamt verneinte die Einkünfteerzielungsabsicht und versagte die negativen Einkünfte der Streitjahre.

Entscheidungen
Das Finanzgericht führte aus, dass die Einkünfteerzielungsabsicht mit der Entscheidung entfallen sei, die vormals 3 vermieteten Wohnungen der Obergeschosse zusammenzulegen und in jeweils 2 Vermietungseinheiten aufzuteilen. Insofern bestand für das alte Vermietungsobjekt keine Vermietungsabsicht. Überdies waren die Wohnungen aufgrund der zwischenzeitlich erfolgten Entkernung nicht mehr betriebsbereit und hätten somit nicht vermietet werden können.

Durch den Ausbau des Dachgeschosses wurden 2 Wohnungen neu geschaffen. Für diese beiden Einheiten habe mangels vorheriger Existenz keine Vermietungsabsicht im Zeitpunkt des Erwerbs bestehen können.

Werbungskosten dienen dem Erwerb, der Sicherung und Erhaltung von Einnahmen und sind gem. § 9 Abs. 1 Satz 2 EStG bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in Abzug zu bringen, wenn sie durch sie veranlasst sind. Grundsätzlich können vorab entstandene Aufwendungen ebenfalls als Werbungskosten geltend gemacht werden, sofern sie mit einer zukünftigen beabsichtigten Vermietung in Zusammenhang stehen. Voraussetzung jedoch ist ein ernsthaftes und nachhaltiges Vermietungsbemühen des Eigentümers.

Im vorliegenden Fall hat der BFH entschieden, dass ein über 9 Jahre hinweg andauernder Zeitraum der Untätigkeit sowohl die Vermietungsbemühungen als auch die Generalsanierung betreffend, keinen angemessenen Beurteilungs- und Entscheidungsspielraum des Steuerpflichtigen mehr darstellt.

Hinweis
Das Bayerische Landesamt für Steuern hat einen Leitfaden zur Einkunftserzielung bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung herausgegeben, welcher für die Veranlagungszeiträume ab 2012 Anwendung findet. Dieser Leitfaden beinhaltet viele weitere praxisrelevante Beispiele und verweist auf die aktuelle BFH-Rechtsprechung. Desweiteren findet man unter den Anlagen ein Prüfschema zur Einkünfteerzielungsabsicht sowie eine Arbeitshilfe zur Prognoseberechnung.

Bayerisches Landesamt für Steuern, Stand 01.06.2014 

Fundstelle
BFH-Urteil vom 13.01.2015 IX R 46/13

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