Einheitlicher Erwerbsgegenstand in der GrESt, §§ 8, 9 GrEStG

Haas - Steuernachrichten

GrESt wird mehr und mehr zum Haftungsproblem. Gute zivilrechtliche und ertragsteuerliche Gestaltungen müssen auch an die GrESt denken.

1. Auch für "Steuerjuristen" hält die GrESt immer wieder Überraschungen bereit. So z. B. das Thema "einheitlicher Erwerbsgegenstand".

Beispiel 

V verkauft an K einen Bauplatz für 100.000 EUR. K baut darauf mit der Bau-GmbH ein Einfamilienhaus für 400.000 EUR.

Und schon besteht die Gefahr eines einheitlichen Erwerbsgegenstandes, sodass 500.000 EUR der GrESt unterliegen würden.

Lösung

a)  Erfolgt der Abschluss des Bauvertrages vor oder zeitgleich mit Abschluss des Grundstückskaufvertrages, liegt die Vermutung nahe, dass hier letztendlich unter Zusammenwirken von V und der Bau-GmbH ein bebautes Grundstück verkauft wurde.

b) Erfolgt der Abschluss des Bauvertrages nach Abschluss des Grundstückskaufvertrages liegt ein einheitliches Vertragswerk vor, wenn

(1) ein einheitliches Angebot aufgrund qualifizierter Vorplanung (Bebauungskonzept) vorliegt und

(2) die Entscheidungsfreiheit des Erwerbers faktisch eingeschränkt wird oder

(3) ein von der Veräußererseite vorbereiteter Geschehensablauf hingenommen wird

2. Natürlich sind die Fälle nicht so einfach zu lösen, wie dargestellt. Es kommt - so betont der BFH immer wieder - auf die Gesamtumstände des Einzelfalles an. Folgende Entscheidungen zeigen die Abgrenzungsprobleme.

"Die Verpflichtung des Erwerbers, das im Zeitpunkt des Erwerbs noch unbebaute Grundstück alsbald nach den gestalterischen Vorgaben der Veräußererseite zu bebauen, reicht für sich allein nicht aus, um anzunehmen, dass der Erwerber das Grundstück in bebautem Zustand erwirbt.

Hinzukommen muss, dass das vom Erwerber mit der Bebauung beauftragte Bauunternehmen in diesem Zeitpunkt zur Veräußererseite gehörte."

Von einem Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und den Verträgen, die der Bebauung des Grundstücks dienen, ist auszugehen, wenn der Erwerber beim Abschluss des Grundstückskaufvertrages gegenüber der Veräußererseite in seiner Entscheidung über das "Ob" und "Wie" der Baumaßnahme nicht mehr frei war und deshalb feststand, dass er das Grundstück nur in einem bestimmten (bebauten) Zustand erhalten werde.

Das erworbene Grundstück wird jedoch erst dann im bebauten Zustand Gegenstand des Erwerbsvorgangs, wenn die auf der Veräußererseite handelnden Personen auch zur Veräußerung des körperlichen Zustandes des Grundstücks verpflichtet sind. Dies setzt den Abschluss eines entsprechenden Bauerrichtungsvertrages voraus.

"Ein einheitlicher Erwerbsgegenstand liegt nicht vor, wenn der zunächst angebotene Generalübernehmervertrag zur Bebauung des Grundstücks nach dem Abschluss des Grundstückskaufvertrags in wesentlichen Punkten geändert wurde."

3. Wichtig ist auch der Hinweis, dass der Veräußerer des Grundstücks im Zweifel Schuldner der gesamten GrESt ist (vgl. auch OFD Niedersachsen, Verfügung vom 01.12.2014 S 4535 - 5 - St 262, zur Steuerschuld des Veräußerers für die gesamte Grunderwerbsteuer).

4. Und dann wäre da noch die Umsatzsteuer!

Umsatzsteuerlich liegen 2 Leistungen vor, da Verkäufer V und die Bau-GmbH getrennt zu beurteilende Personen sind. Die Grundstückslieferung ist gem. § 4 Nr. 9 Buchstabe a UStG steuerbefreit, ggf. wäre eine Option gem. § 9 UStG möglich (unterstellt, dass V als Unternehmer handelt).

Die von der Bau-GmbH erbrachte Werklieferung ist steuerpflichtig, § 3 Abs. 4 UStG, da § 4 Nr. 9 Buchstabe a UStG keine Anwendung findet. Ein Fall des § 13b Abs. 2 Nr. 3 und Abs. 5 UStG liegt nicht vor, d. h. kein Übergang der Steuerschuld auf den Leistungsempfänger K.

Mit EuGH-Beschluss vom 27.11.2008 C-156/08, Rs. Vollkommer, DStR 2009 S. 223, hat der EuGH die Auffassung des BFH bestätigt und die Einbeziehung der Gebäudekosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer als gemeinschaftskonform angesehen.

Na dann! Viel Spaß beim Ermitteln der Gesamtumstände. 

Fundstelle
BFH-Urteil vom 25.01.2017 II R 19/15, BeckRS 2017 94492

zur Übersicht