Ausnahme vom strengen sachenrechtlichen Objektbegriff

Haas - Steuernachrichten

Der BFH kam in seinem Urteil vom 21.07.2016 unter Beachtung wirtschaftlicher Gesichtspunkte und der Verkehrsanschauung zu dem Ergebnis, dass eine Ausnahme von der grundsätzlich anzunehmenden strengen sachenrechtlichen Qualifikation des Objektbegriffs im Sachverhalt vorliegt.

In der Regel liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor, wenn mehr als drei Objekte innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von in der Regel fünf Jahren ab Anschaffung veräußert werden. Selbstständiges Objekt im Sinne der Drei-Objekt-Grenze beim gewerblichen Grundstückhandel ist grundsätzlich jedes selbstständig veräußerbare und nutzbare Immobilienobjekt und zwar unabhängig von seiner Größe, seinem Wert und anderen Umständen. Dabei folgt die Veräußerbarkeit nach der ständigen Rechtsprechung grundsätzlich der sachenrechtlichen Qualifikation. Allerdings wird diese an das bürgerliche Recht anknüpfende Bestimmung des "Objekts" durch wirtschaftliche Gesichtspunkte unter Beachtung der Verkehrsanschauung geprägt.

Im zugrundeliegenden Sachverhalt kam der BFH unter Beachtung wirtschaftlicher Gesichtspunkte und der Verkehrsanschauung zu dem Ergebnis, dass eine Ausnahme von der grundsätzlich anzunehmenden strengen sachenrechtlichen Qualifikation des Objektbegriffs vorliegt.

Der BFH würdigte den Sachverhalt als einen gewerblichen Grundstückshandel des Klägers, weil er am Tag der Veräußerung, wenn auch nicht in der gleichen Urkunde, zusätzlich die Aufteilung des Sondereigentums des Objekts vereinbarte und sich darüber hinaus als Verkäufer verpflichtet hat, die bis dahin vermieteten vier Wohnungen geräumt zu übergeben.

Für den gewerblichen Grundstückshandel spricht: 

  • Die frühzeitige Erstellung der Aufteilungspläne und die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung zeitlich weit vor dem Verkaufsvertrag,
  • die bereits im Verkaufsvertrag vorgenommene Aufteilung des Kaufpreises auf die einzelnen Wohnungen,
  • die Gewährleistung einer "mietvertragsfreien Übertragung", die auf die einzelne Eigentumswohnung bezogen war,
  • die schon im Kaufvertrag geregelte Abhängigkeit der Kaufpreiszahlung vom Besitzübergang, die sich ebenfalls auf die einzelne Wohnung bezog. Damit war diese Kaufpreiszahlung für jede Wohnung zu jeweils unterschiedlichen Zeitpunkten zu erwarten, weil sie von der individuellen Mieterfreiheit abhängig war.

Die hier vereinbarte Gewährleistungspflicht sah der BFH als eine Rückkaufverpflichtung an, da sie von den Vertragsparteien ausdrücklich zur Hauptpflicht erklärt worden ist. Damit kommt sie in ihrer wirtschaftlichen Bedeutung einer Rückkaufverpflichtung gleich.

Der BFH hat ferner betont, dass der Zeitraum von fünf Jahren nicht als starre Begrenzung zu verstehen ist. Eine (geringfügige) Überschreitung kann insbesondere bei Vorliegen anderer Anhaltspunkte unbeachtlich sein. Jedenfalls, wenn wie im Sachverhalt die Erstellung der Aufteilungspläne und die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung innerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums erfolgten, ist eine Überschreitung dieses Zeitraums um drei Monate als unbeachtlich anzusehen.    

Fundstelle
BFH Urteile vom 21.07.2016 X R 56-57/14, X R 56/14, X R 57/14

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