Aufteilung des Kaufpreises für ein bebautes Grundstück

Einkommensteuer

Beim Erwerb eines bebauten Grundstücks ist für die Berechnung der Abschreibung der Kaufpreis in einen Grundstücks- und Gebäudeanteil aufzuteilen. Als Basis wird die im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreisaufteilung zugrunde gelegt. Das gilt jedoch nicht, wenn die Aufteilung im Kaufvertrag nur zum Schein getroffen wurde.

Beim Erwerb eines bebauten Grundstücks ist für die Berechnung der Abschreibung der Kaufpreis in einen Grundstücks- und Gebäudeanteil aufzuteilen. Als Basis wird die im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreisaufteilung zugrunde gelegt. Voraussetzung ist, dass diese vertragliche Aufteilung nicht zum Schein getroffen wurde und keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt.

Im Urteilsfall erwarb der Kläger zum 01.07.2001 zwei Eigentumswohnungen im Obergeschoss desselben Hauses für jeweils 498.000 DM. Dabei entfielen gemäß Kaufvertrag auf jede Wohnungseinheit/Gebäude 300.000 DM und auf den anteiligen Grund und Boden 198.000 DM. Das entspricht einer Kaufpreisaufteilung von 60,24 % für das Gebäude und 39,76 % für den Grund und Boden. Im Rahmen des Einspruchsverfahrens ließ das Finanzamt (FA) eine Kaufpreisaufteilung im qualifizierten Sachwertverfahren durch einen Bausachverständigen durchführen. Der Sachverständige stellte für die beiden Eigentumswohnungen einen Gebäudewertanteil i.H.v. 24 % und 23 % fest.

Beim Finanzgericht (FG) machten die Kläger geltend, dass die im Kaufvertrag ausdrücklich geregelte Aufteilung zugrunde zulegen ist. Die Aufteilung im Kaufvertrag basiert auf einer gutachterlichen Stellungnahme. Diese kommt nach Berücksichtigung der allgemeinen Marktlage, der Nachbarschaftsbebauung sowie weiterer wertbeeinflussender Maßnahmen zu dem Ergebnis, dass ein Abschlag vom Bodenrichtwert zum 01.01.2002 i.H.v. 15 % angemessen ist.

Der Bundesfinanzhof (BFH) bestätigt in einem aktuellen Urteil, dass, bei einer im Kaufvertrag vorgenommenen Kaufpreisaufteilung, diese vereinbarten und bezahlten Anschaffungskosten grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zulegen sind. Die Vereinbarung der Vertragsparteien bindet das FA bzw. das FG allerdings dann nicht, wenn die Aufteilung nur zum Schein getroffen wurde oder ein Gestaltungsmissbrauch vorliegt. Eine Korrektur der Aufteilung ist aber nur geboten, wenn sie die realen Wertverhältnisse grundsätzlich verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.

Bei Vornahme einer Korrektur sind die Gesamtumstände aufzuklären und entsprechend zu würdigen. Dabei steht dem FG ein gewisser Bewertungsspielraum zu. Zum Bewertungsspielraum hat das dem Verfahren beigetretene Bundesministerium für Finanzen (BMF) Stellung genommen und vertritt im Revisionsverfahren folgende Auffassung: Das FG wird eine konkrete Wertermittlung erst dann vornehmen, wenn nennenswerte Zweifel an der Kaufpreisaufteilung bestehen. Nennenswerte Zweifel liegen dann vor, wenn die vertragliche Aufteilung um 10 % von den Werten einer bausachverständigen Stellungnahme abweicht.

Im Streitfall hat das FG keine hinreichende Würdigung der Gesamtumstände vorgenommen. Es mangelt u.a. an der Konkretisierung des Bodenrichtwertes. Eine wesentliche Abweichung zu den Bodenrichtwerten kann ein Indiz für einen Gestaltungsmissbrauch sein, kann jedoch durch andere Indizien entkräftet werden. Der BFH nennt hier z.B. folgende Indizien: besondere Ausstattungsmerkmale des Gebäudes, Bauqualität sowie durch Lage und soziales Umfeld geprägten Wohnraum (Nähe von Einkaufszentren, Schulen, Ärzten, Kindergärten).

Der BFH hat das Urteil des FG aufgehoben und die Sache an das FG zur anderweitigen Verhandlung zurückverwiesen.

Fundstelle
BFH-Urteil vom 16.09.2015 IX R 12/14, veröffentlicht am 30.12.2015

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