Ansatz der üblichen Miete als Rohertrag anstelle der vertraglich vereinbarten Miete

Haas - Steuernachrichten

Welche Miete ist bei Abweichungen der vereinbarten Miete zur ortsüblichen Miete zur Ermittlung des jährlichen Rohertrags anzusetzen?

Der Kläger war gemeinsam mit seiner Mutter Eigentümer eines mit 14 Wohnungen und einer Gewerbeeinheit bebauten Grundstücks. Am 14.12.2012 verstarb die Mutter des K und vererbte ihrem Sohn u. a. das bebaute Grundstück. Für die Ermittlung des Bedarfswerts/Grundbesitzwerts i. R. d. Ertragswertverfahrens für das Grundstück setzte K für 4 der 14 Einheiten die vereinbarte Nettokaltmiete zur Ermittlung des jährlichen Rohertrags an. Für die weiteren 11 Einheiten setzte er nach § 186 BewG den Mittelwert laut Mietpreisspiegel als ortsübliche Miete an, da die tatsächliche Miete mehr als 20 % über diesem Wert lag. Das Finanzamt berücksichtigte lediglich für 2 Einheiten die durch K ermittelte ortsübliche Miete. Für die übrigen Einheiten läge die tatsächliche Miete nicht mehr als 20 % über dem obersten Wert der im Mietpreisspie-gel angesetzten Spanne. Hier sei daher die vereinbarte Miete bei der Ermittlung des Rohertrags zu berücksichtigen. Rechtsbehelf und Klage blieben ohne Erfolg.

Der BFH entschied jetzt: Der für die Bewertung im Ertragswertverfahren maßgebliche Rohertrag eines bebauten Grundstücks ist grundsätzlich das Entgelt, das für die Benutzung nach den vertraglichen Vereinbarungen als Miete zu zahlen ist. Eine vertraglich vereinbarte Miete kann nicht mehr als üblich angesehen werden, wenn sie mehr als 20 % niedriger ist, als der unterste Wert der Spanne des verwendeten Mietspiegels oder wenn sie mehr als 20 % höher ist, als der oberste Wert der Spanne. Auf den Mittelwert kommt es insoweit nicht an. Die Revision ist unbegründet.

Fundstelle

BFH-Urteil, 05.12.2019, II R 41/16

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