Abzug von Schuldzinsen nach Veräußerung einer vermieteten Immobilie

Einkommensteuer

Schuldzinsen, die nach Veräußerung einer Immobilie anfallen, können als Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn der Veräußerungserlös nicht zur Schuldentilgung ausreicht. Der Bundesfinanzhof nimmt in einem aktuellen Urteil dazu Stellung und geht ferner auf den Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung ein.

Schuldzinsen, die nach Veräußerung einer Immobilie anfallen, können als Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn der Veräußerungserlös nicht zur Schuldentilgung ausreicht. Der BFH nimmt in einem aktuellen Urteil dazu Stellung und geht ferner auf den Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung ein.

Bereits im Jahr 2012 hatte der BFH entschieden, dass Schuldzinsen, die durch ein Darlehen zum Erwerb einer Immobilie veranlasst sind, auch nach der Veräußerung der Immobilie weiterhin als Werbungskosten berücksichtigt werden können. Das ist jedoch nur zulässig wenn der Veräußerungserlös nicht zur Darlehenstilgung ausreicht (BFH-Urteil vom 20.06.2012 IX R 67/10). In einem späteren Urteil hat der BFH den Abzug nachträglicher Schuldzinsen zugelassen, sofern der Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung beachtet wird (BFH-Urteil vom 08.04.2014 IX R 45/13).

In einem aktuellen Fall hatten Ehegatten eine Immobilie mit Verlust veräußert. Die Finanzierung der Immobilie erfolgte über eine Kapitallebensversicherung, die auch nach Veräußerung noch bestehen blieb. Die Begleichung der Zinsen erfolgt über das laufende Bankkonto des Ehegatten, der nicht Miteigentümer der Immobilie ist.

Dazu führt der BFH nun aus, dass Zinsen, die auf ein Refinanzierungsdarlehen entfallen, durch die frühere Erzielung von Einkünften veranlasst sein können. Nachträgliche Schuldzinsen, die Ehegatten nach der Veräußerung der Immobilie gemeinsam "aus einem Topf" finanzieren, können als nachträgliche Werbungskosten des früheren Miteigentümer-Ehegatten anerkannt werden.

Zu beachten ist, dass der Veräußerungserlös der Immobilie in vollem Umfang zur Tilgung des zum Erwerb der Immobilie aufgenommenen Darlehens verwendet werden muss. Hier greift der Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung.

Grundsätzlich zählt zum Veräußerungserlös auch eine vom Steuerpflichtigen erzielte Versicherungssumme aus der Auszahlung einer Kapitallebensversicherung. Das gilt jedoch nur, wenn die Versicherung in die Finanzierung des Erwerbs der Immobilie einbezogen worden ist und damit Bestandteil der Darlehensvereinbarung ist.

Der Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung geht hier jedoch nicht soweit, dass der Steuerpflichtige den Versicherungsvertrag für die Darlehenstilgung vorzeitig kündigen muss. Die Schuldzinsen sind daher als nachträgliche Werbungskosten abzugsfähig. 

Fundstelle
BFH-Urteil vom 16.09.2015 IX R 40/14, veröffentlicht am 23.12.2015
(BFH-Urteil vom 20.06.2012 IX R 67/10, BFH-Urteil vom 08.04.2014 IX R 45/13)

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